국내 대체투자 시장의 중심축이 이동하고 있다. 기존의 투자가 비교적 높은 수익을 추구하는 것이 목표였다면 최근엔 상대적으로 '안전성' 또는 '안정성' 보장된 투자에 쏠리고 있는 모습이다.

국내 큰손들의 자금은 '부동산' 흘러 들어가고 있고, 사모펀드(PEF) 업계에서도 '안전'에 방점이 찍힌 유사한 흐름이 나타나고 있다.

루이비통모에헤네시(LVMH)그룹 계열의 PEF 운용사인 L캐터톤(L Catterton Parteners)처럼 '인수'와 '부동산 개발'이 접목된 사례가 거론된다. L캐터톤은 지난 2016년 초, LVMH그룹 투자회사였던 L캐피탈과 부동산 개발업체(디벨로퍼)인 캐터톤(Catterton)이 합병해 출범, 일본 주요 도심 지역의 크고 작은 외식 업체 10여곳 이상을 인수해 운영하고 있다.

이 과정에서 인수 업체들이 대형 쇼핑몰과 주요 거점지역에 입점하면서 몸값을 키우고 있는데 부동산 개발을 중심으로한 캐터톤의 작품이라는 평가가 나온다. 일본에서 적용된 방식이 국내에서도 접목될 분위기다. 국내 대형 식음료 업체의 대표는 "장소를 물색하고 선점해 개발하는 디벨로퍼와 컨텐츠를 가진 PE가 만나면서 최근 사업지 개발부터 컨텐츠를 접목시키는 과정까지 한번에 진행되는 투자가 나오고 있다"고 설명했다.

사모펀드들 사이에서는 '유형자산'을 베이스로 한 투자가 다수 검토되고 있다.

국내 한 사모펀드(PEF)의 경우, 국내 및 해외 데이터센터 투자를 검토 중이다. 급격하게 늘어나고 있는 데이터 관리 및 보관에 대한 수요에 편승하기 위한 투자로 풀이된다.

이런 투자의 경우, 데이터센터의 지분을 인수하거나, 데이터센터 부지를 직접 인수하는 등 부동산 투자의 성격이 혼재되기도 한다. 모두 대형 SI업체와 장기 사용계약을 맺음으로써 안정적인 수익을 먼저 보장받는 사례다. PEF업계 한 관계자는 "지분투자이면서도 부동산을 직접 인수한다는 측면에서는 비교적 안전한 투자라고 볼 수 있다"고 말했다.

물류센터에 대한 투자도 늘어나는 추세다.

지난해 골드만삭스는 경기도 이천과 인천에 위치한 쿠팡 물류센터에 약 3000억원을 투자했다. 쿠팡은 담보가치 총 5000억원에 해당하는 두 물류센터를 담보로 제공했고, 담보인정비율(LTV) 60%를 적용해 골드만삭스로부터 대출 받았다. 쿠팡은 물류센터 소유권을 신탁사에 넘기고, 골드만삭스는 임차료 명목으로 7%씩을 지급받는 구조다.

안정적인 임차료 수익을 거둘 수 있다는 점과, 향후 기한이익상실(EOD) 상황이 발생하더라도 담보를 처분해서 안정성이 보강된 구조에 해당된다.

이밖에도 스틱인베스트먼트가 이달 초 부동산 및 인프라 투자에 집중하는 '스틱얼터너티브'를 출범시켰다. 최근 프라임오피스 시장에서 가장 주목 받는 매물 중 하나인 삼성물산 서초사옥의 입찰과 같은 거래에 사모펀드들이 관심을 두는 경우도 적지 않게 나오고 있다.

침체돼 있던 세컨더리(Secondary) 펀드 시장도 열리는 분위기다. 과거엔 PEF의 '손을 탔다'는 이유로 터부시되기도 했지만 최근엔 관리체계 구축이 수월하다는 이유로 선호되기도 한다. 일단 같은 PEF가 관리하고 있었던 터라 관리체계와 성과중심의 회사 운영 등이 이미 틀이 잡혀있다는 장점도 거론된다.

투자은행(IB) 업계 한 관계자는 "대기업에 속해있던 기업의 경우 PE가 인수해 시스템적으로 손댈 부분이 많지 않고 PEF 보유 기업도 마찬가지로 슬림화 돼 있는 경우가 많다"며 "대단한 수익을 노리기 보다는 비교적 안정성이 있는 매물에 대한 수요가 늘고 있는 게 사실"이라고 했다.

투자업계 전반적으로 '안전성'에 대한 선호도가 높아지는 데는 여러 원인이 거론된다. 일차적으로 국내 기관들의 "손실을 보면 안된다"라는 묵은 원칙이 1차 배경. 여기에 미국금리 상승과 불안한 국제 유가 등 경기에 대한 불안감이 부동산 펀드와 같이 현물자산에 대한 투자가 늘어나는 추세를 야기하고 있다는 것. 실제로 국내 부동산 펀드에는 1700억원이 넘는 자금이 유입된 반면, 액티브 주식형 펀드와 혼합형 펀드에선 약 4800억원의 자금이 빠져나갔다.

과거와 같은 '대박투자'를 점점 찾기 어렵다는 이유도 거론된다.

즉 바이아웃 투자를 통해 엄청난 수익을 내는 투자건은 수년에 한 번 나올까 말까한 상황. 반면 투자처를 찾는 자금은 점점 늘어나고 있다보니 대규모 자금을 모두 리스크가 높은 투자에 투입하기 어려운 구조다. 이러다보니 일단 위탁받은 투자액의 상당량을 우선 현물로 안전성이 보강된 투자처에 투입하려는 움직임도 상당하다는 것.

국내 한 PEF 업계 관계자는 "최근 프로젝트 펀드 결성을 위해 LP들을 찾아가면 메자닌 투자나 담보를 잡고 투자하는 경우, 매각자가 후순위로 출자해 위험성을 최소화하는 구조가 아니면 출자를 하지 않으려는 성향을 보인다"며 "LP들이 보기에 구조가 괜찮다 싶으면 매각측에서 조건을 받아들이지 않고, 위험성이 다소 있다 싶으면 LP들이 받아주지 않는 탓에 양측의 이해관계를 모두 만족할 만한 매물을 찾기가 쉽지만은 않은 현실"이라고 했다.