정부가 사모 부동산펀드의 세제혜택을 없애기로 하면서 관련 업계의 고심도 깊어지고 있다. 연간 내야 하는 세금이 급격히 증가할 것으로 예상되면서, 향후 수익률 관리에 비상등이 켜졌다. 일단은 공모펀드는 제외하고 사모펀드만이 대상이다.

행정안전부는 지난달 재산세 분리과세 대상에서 사모 부동산펀드를 없애는 내용의 지방세법 시행령 일부 개정안을 입법예고 했다.

분리과세 대상 토지가 지속적으로 늘면서 과세 형평성을 위해 개선 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다는 것이 정부의 설명이다. 분리과세 필요성이 적은 토지에도 세금을 매겨서 과세 형평성을 제고하겠다는 취지다.

지방세법 개정안 우선정비 대상에 포함된 곳은 ▲부동산 리츠(Reits), 펀드 토지 ▲비영리 법인이 1995년도 이전에 취득한 토지 ▲농협 등 구판사업용 토지 ▲인천공항 토지 등이다.

과거 정부는 부동산펀드 활성화를 위해 2006년부터 부동산펀드가 소유한 토지를 분리과세해 세제혜택을 제공했다. 이 때문에 2005년 80개였던 부동산펀드는 지난 2017년 1175개까지 늘어났다. 부동산펀드는 분리과세 대상에 포함된 이후 총 5400억원가량의 세제 혜택을 받은 것으로 추산된다. 현재 부동산펀드의 약 97%가 사모펀드로 구성돼 있다.

그러나 이번 분리과세 폐지로 인해 부동산펀드 업계의 고심도 깊어졌다. 부동산펀드나 리츠를 운용하는 있는 자산운용사와 상품을 판매하고 투자자를 모으는 증권사들도 주요 대상이다.

그동안 토지의 분리과세를 통해 세금을 상당부분 줄여왔지만 이번 별도합산과세 대상에 포함되면, 세금 부담이 상당히 늘어난다. 기존 공시지가의 0.24% 수준이던 재산세율은 내년 과세표준 구간에 따라 최고 0.48%까지 높아지게 된다.

예를 들어 공시지가가 3.3㎡ 당 약 1400만원짜리 면적 1200㎡, 금액 약 150억원의 오피스빌딩의 기존 세금은 재산세, 도시지역분세, 지방교육세를 모두 합쳐 연간 약 5000만원 수준이었다면, 바뀐 세율이 적용되면 2배가량 늘어나 1억원의 세금이 부과된다. 여기에 종합부동산세가 따로 부과되기 때문에 상당한 부담이 예상된다는 평가다.

부동산 업계 한 관계자는 "사모펀드나 사모로 자금을 모은 리츠의 경우 기존에 재산세를 거의 안 냈었으나 이번에 세제 개편으로 세금부담이 상당히 늘게 됐다"며 "약 3000억원짜리 빌딩의 경우 연간 내야 할 세금이 40억원 이상으로 늘어남에 따라 향후 수익률에 굉장한 타격이 예상된다"고 했다.

이런 경우 부동산펀드가 약 5년~7년을 보유해 매각할 때까지 내야 하는 세금만 최대 300억원가량인데, 부동산 가격의 급격한 상승이 없는 한 최종 수익률도 기존보다 크게 떨어질 수밖에 없다.

이번 분리과세 폐지 대상에는 공모펀드는 제외 됐다. 정부는 기존 부동산펀드 활성화의 목적이 어느 정도 달성 됐다고 판단, 일반 국민이 10만원 이하로도 투자가 가능한 공모펀드를 활성화하겠다는 판단이다.

사모의 경우 49인 이하로 투자자를 모집한다. 초고액 자산가도 물론 포함될 수 있지만 국내 연기금, 공제회를 비롯한 기관투자가들이다. 결국 일반 국민들의 자금을 운용하는 기관이란 측면에서 '고액 자산가들에게 세제 혜택이 돌아가는 것을 막겠다'는 취지와 명분이 다소 부족하다는 지적도 나온다.

국내 PEF 업계 한 관계자는 "이번 분리과세 폐지가 사실 고액자산가들을 위한 세제혜택을 주지 않겠다는 취지인데 국내 연기금 공제회 등 대부분 기관들이 주로 투자하는 게 부동산 펀드다"며 "공모펀드가 활성화하지 않은 상황에서 부동산펀드 시장의 위축을 방지하기 위한 대책도 마련돼야 할 것으로 보인다"고 했다.