이지스자산운용이 출시한 오피스 재간접리츠인 '이지스밸류플러스리츠'(이하 이지스밸류플러스)가 IPO(기업공개)에 나선다. 저금리에 따른 리츠 투자 수요가 여전할 뿐만 아니라 추후 유상증자를 통한 추가 자산 편입에 따른 성장 가능성도 점쳐져 기대를 모으고 있다.

다만 국내 최초로 재간접리츠에 도전한 NH프라임리츠의 흥행 저조 전례는 부담이다. 이지스밸류플러스의 편입 자산인 '태평로 빌딩'은 공실률이 5.6%에 불과하며 견조한 자산인 만큼 공실률 리스크가 낮다고 알려져 있지만 NH프라임리츠의 공모 초기 예상 공실률 역시 5% 이하였다.

이지스밸류플러스는 중구 태평로빌딩을 보유한 이지스97호의 수익증권을 기초자산으로 하는 재간접리츠다. 매각차익을 제외한 예상 연 환산 배당수익률은 6.2%다.

시장에서의 기대는 큰 모습이다. 올해 처음으로 출시되는 리츠 상품이기 때문이다. 저금리 시대의 장기화에 따라 투자 대안으로 리츠에 대한 관심은 여전히 뜨겁다. 이에 더해 '리테일'과 달리 리스크가 낮은 대형 오피스와 물류센터에 대한 투자 선호도는 여전하다.

한 업계 관계자는 "이리츠코크렙 같은 유통자산 기반 리츠보다 오피스 리츠가 더욱 안전한 것으로 보여진다"며 "게다가 이지스밸류플러스리츠의 기초자산인 태평로 빌딩 자체가 워낙 탄탄하니 성공리에 상장을 마무리할 수 있을 것 같다"고 말했다.

IPO 흥행 전망은 갈리는 모습이다. 그 근거로 제시되는 것은 국내 최초로 출시된 오피스 재간접리츠 'NH프라임리츠'다. NH프라임리츠는 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 잠실SDS 타워를 자산으로 편입하고 있다.

NH프라임리츠는 상장 이후 공모가를 하회하고 있다. 12일 종가 기준 NH프라임리츠 주가는 공모가(5000원)보다 5.6% 낮은 4720원을 기록하고 있다. 비슷한 시기 상장한 롯데리츠가 공모가보다 높은 주가를 기록하고 있는 것과는 상반된 모습이다. 이지스밸류플러스가 NH프라임리츠가 남긴 전례를 극복해야만 하는 과제를 안고 있는 셈이다.

이지스밸류플러스는 NH프라임리츠와 달리 자산에 대한 지분율이 99%로 높다. 이는 4월 자본시장법시행령이 개정되면서 공모 재간접리츠의 사모펀드 편입 비중에 제한을 두는 10%룰이 해소되면서 가능해졌다. 지분규제가 완화되면서 재간접리츠는 일반 공모펀드와 다를 바가 없어졌다.

지분율이 높으면 임대 만기에 대한 리스크를 낮출 수 있다. NH프라임리츠에 편입된 자산은 잔여 임대기간이 2~8년 정도 남은 만큼 변동성이 수익성에 영향을 미칠 수 있다는 평가가 나온 바 있다.

코로나 이후 기준금리 인하가 이루어지면서 저금리 시대가 장기화하는 만큼 리츠에 대한 관심이 뜨겁다. 리츠는 취등록세 등 비용 절감 효과가 있고 자산 리스크가 발생하면 절연을 할 수 있는 장점이 있기 때문이다.

다만 문제는 공실률이다. 삼성생명, CJ대한통운, 중국공상은행 등이 임차인으로 구성돼 있는 태평로빌딩의 공실률은 4월 기준 5.4%다. 지난해 11월 5% 이하를 기록하던 NH프라임리츠 편입 자산들의 공실률보다도 높다.

게다가 태평로빌딩이 속해있는 서울 중심업무지구(CBD)의 공실률이 향후 소폭 증가할 수 있다는 우려가 나온다. 상업용 부동산 컨설팅 회사인 에비슨영(Avison Young)에 따르면 CBD는 누적된 신규 공급 오피스의 영향으로 공실 해소가 더뎌지면서 지난해 11%대의 공실률이 12% 수준까지 상승할 수 있다.

여기에 코로나가 겹치면서 공실률에 대한 우려는 커지면서 리츠 주가의 급등을 기대하기는 어렵다는 목소리가 나온다. 코로나 확산 이후 전국 중대형 상가 공실률은 지난해 분기보다 0.7%포인트 증가한 11.7%를 기록했다. 코로나로 인해 임대 기반 오피스 시장이 불안정해진 셈이다. 실물경제의 악화로 기업들이 임대료를 내지 못하면 배당률은 떨어진다

한 관련업계 관계자는 "국내 상장리츠에 투자할 때 봐야하는 것은 섹터가 아닌 임대료(배당) 보장이다"며 "자산을 임대하는 기업의 지불 능력이 중요한 만큼 코로나 장기화 국면을 잘 살필 필요가 있다"고 말했다.