롯데리츠가 최근 각광을 받는 물류센터 편입을 예고하면서 자산 유형 다변화를 꾀한다는 평가를 받고 있다. 그동안 백화점과 마트 등 리테일 위주의 자산구성이 약점으로 꼽혀왔다.

다만 물류센터 외에 리테일자산을 향한 의구심은 여전한 모양새다. 변동 임대료 방식을 취했다는 점 역시 아쉬운 지점이다. 적어도 내년 상반기까지는 코로나19 여파가 예상되는 데다 유통업황 악화로 리테일자산의 성장성을 기대하기는 어렵다는 지적이다.

19일 증권업계 관계자의 평가를 종합하면, 대체로 롯데리츠가 편입할 자산 중 롯데글로벌로지스의 물류센터를 긍정적으로 보는 시각이 우세하다. 물류센터가 대체투자업계에서 귀한 매물로 꼽히는 데다 롯데리츠의 자산 구성이 풍부하게 했다는 평가다.

롯데리츠는 지난 12일 롯데백화점 두 곳, 롯데마트 두 곳, 롯데 프리미엄 아울렛, 김포물류센터 등 약 7782억원 규모의 자산을 편입한다고 공시했다. 자산가치는 롯데백화점 중동점과 안산점이 약 2703억원, 롯데마트 춘천점과 계양점이 1371억원, 롯데 프리미엄 아울렛 이천점이 2753억원, 김포물류센터 토지 및 건물이 약 955억원이다. 롯데마트몰 김포물류센터는 롯데글로벌로지스, 나머지 자산은 롯데쇼핑이 거래 상대방이다.

이 가운데 롯데마트몰 김포물류센터는 단연 우수한 자산으로 꼽힌다. 해당 센터는 반경 20km 내 롯데마트 온라인 주문의 거점으로 2015년에 설립됐다. 국내 물류센터 40%가량이 10년 이상의 노후화된 자산인 점을 감안하면 김포물류센터의 현대식 설비가 장점으로 꼽힌다. 이 센터 내부의 약 17%는 저온기능으로 구성돼 신선식품 수용도 가능하다.

이경자 삼성증권 연구원은 “현재 물류센터 인허가 상황과 이커머스 평균 성장률을 감안하면 2023년에도 예상 물류센터 재고는 필요 수요를 살짝 웃도는 빠듯한 수급 상황이 연출될 것”이라고 말했다.

롯데리츠는 향후에도 추가 물류센터 편입의 여지를 남겨뒀다. 약 5000억원 규모의 롯데글로벌로지스 물류센터에 우선매수협상권을 체결했기 때문이다. 롯데글로벌로지스가 보유한 물류센터 외에도, 공사 중인 자산도 포함됐다. 최근 상장리츠들은 물류센터 편입 경쟁이 치열하다. 이지스밸류리츠와 미래에셋맵스리츠도 물류센터 자산을 물색 중이나 아직까지 마무리하지 못하고 있다.

리츠의 성장성을 담보하는 요인으로 ▲꾸준한 자산 편입 여부, ▲성장성 위주의 자산 구성 등이 꼽힌다. 리츠가 부동산 펀드와 달리 생명력이 있는 법인인 탓에 계속해서 규모를 키워 성장할 수 있어야하기 때문이다. 이런 점에서 롯데 계열사의 자산을 꾸준히 공급받을 수 있다는 점은 롯데리츠 투자자로서도 기대감을 키울 만한 지점이다.

다만 아직 갈 길은 멀다. 롯데리츠 자산구성 비중 가운데 물류센터 비중은 불과 12.3%에 그친다. 나머지는 성장성을 의심받는 백화점이나 마트 등 리테일 자산이 대부분이다. 이번에 편입된 마트 자산들 역시 상위권 매출을 내는 지점은 아닌 것으로 전해졌다.

한 운용업계 관계자는 “롯데리츠가 편입을 예고한 자산 6개 가운데 5곳은 수도권에 위치해있기는 하지만 엄밀히 따지면 롯데마트 계양점과 춘천점이 매출 기준 상위권 지점은 아니다”라며 “최근 마트지점 실적이 전반적으로 부진한 것도 사실”이라고 말했다.

더욱이 롯데리츠가 고정 및 변동이 혼재된 방식으로 임대료를 받는다는 점도 부담이다. 롯데리츠는 백화점 두 곳과 마트 두 곳, 프리미엄 아울렛 등으로부터 총 고정임대료 259억원에 매출과 연동되는 변동임대료를 받는다. 직전년도 매출의 약 0.45%에 해당한다. 작년 롯데리츠가 처음으로 롯데쇼핑 자산을 편입했을 당시와 임대료 산정 방식이 달라졌다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 “일부 신규 편입한 리테일자산은 코로나19 여파로 매출 감소가 나타난 올해 매출을 기준으로 변동임대료율을 산정한다”라며 “향후 매출 턴어라운드가 발생할 시 임대수익이 증가할 것”이라고 말했다.

리츠업계 한 관계자는 “롯데리츠가 출범했을 당시부터 롯데쇼핑이 가진 소공동 호텔이나 잠실 롯데백화점 등이 편입되지 않는 이상, 진정한 ‘알짜’ 자산을 담았다고 보기는 어렵다는 얘기가 있었다”라고 말했다.