"프로젝트파이낸싱(PF) 유동화시장은 단기간 내 회복을 기대하기에 불리한 여건이다. 다만 우수한 사업성의 사업장 위주로 PF 유동화증권 발행은 유지될 것으로 보인다"

나신평은 23일 세미나 '2023년 PF유동화 주요 변화 포인트' 세미나를 통해 PF 유동화시장이 단기간 내 회복을 기대하기 어려울 것이란 전망을 제시했다. 

PF 유동화증권 유통금리는 작년 초부터 안정화했으며 올해는 하향 안정화 추세다.

지난 2022년 9월 말 레고랜드발 자산유동화기업어음(ABCP) 채무불이행(디폴트) 사태로 채권 시장의 자금 경색이 심화하며 유동화증권의 유통금리가 급격히 상승했다. 채권시장 안정화 정책 등 금융당국의 개입에 작년 2월부터 A1등급은 4.5% 내외, A2+등급은 6.0% 내외에서 유통금리가 안정화했다. 올해 5월 평균 기준 유통금리는 A1등급 3.91%, A2+등급 6.01%다.

작년 상반기 이후 PF 유동화증권의 발행잔액과 대상 사업 건수는 감소하고 있다.

발행잔액은 작년 말 39조100억원으로 작년 6월 말 대비 13.8%, 사업 건수는 작년 말 934건으로 같은 기간 30% 줄었다. PF 자산유동화전자단기사채(ABSTB)·자산유동화기업어음(ABCP)는 32조6400억원으로 17.3% 감소했다.

건설원가 상승, 금리 상승, 분양률 하락, 미분양 증가 등으로 신규 사업 PF 규모가 대폭 감소한 영향이다. 이외에도 PF ABCP·ABSTB가 금융기관의 직접 (장기)대출로 전환 유도된 점 등도 원인이다.

사업 단계별로는 '착공전' 단계의 발행잔액은 꾸준히 줄었지만, '착공후' 단계의 발행잔액은 작년 하반기 증가세를 보였다. 증권사의 발행잔액은 사업 단계와 무관하게 모두 감소했다. 이는 증권사가 확약한도 관리를 강화하며 건설사의 신용도에 의존한 발행물량이 상대적으로 더 많이 증가했기 때문이다.

지역별로는 지역을 불문하고 수도권(서울·경기도·인천)과 지방 모두 착공전 단계에서 유동화증권 발행잔액은 감소하는 추세다. 이는 리스크를 관리하기 위해 상대적으로 위험이 큰 신규 브릿지론 발행 물량이 감소했기 때문이다. 또 브릿지론 유동화는 주로 증권사 신용보강으로 이뤄지는데, 증권사가 브릿지론을 직접 대출로 전환하는 등 차환 발행을 중단한 영향이다.

사업유형별로 분양시장이 얼어붙으며 주거시설과 비주거시설 모두 발행잔액이 감소했다. 다만, 주거시설의 감소 폭이 커서 비주거시설의 발행잔액 비중은 2022년 말 32.98%에서 작년 말 35.60%로 소폭 증가했다.

상대적으로 분양시장이 활발한 수도권 사업 중심으로 유동화가 활발했다. 특히 주거시설에서 수도권 사업 집중 현상은 더 심화했다. 수도권 주거시설 PF 발행잔액은 작년 6월 말 14조3200억원에서 작년 말 15조7100억원으로 증가했으나, 지방의 경우 같은 기간 14조6100억원에서 9조3900억원으로 감소했다. 사업성이 낮은 지방 사업은 유동화 발행이 중단됐다.

나신평에 따르면 향후 PF 유동화시장의 단기간 내 회복은 불리하다는 분석이다. 시중 유동성과 전반적인 부동산 시장 회복이 필요하다는 입장이다. 다만, 향후 사업성에 기반해 선별적 PF 리스크 관리가 주된 방향으로 예상돼, 우수한 사업성의 사업장 위주로 PF 유동화증권 발행은 유지될 것으로 전망한다.

나신평은 "올해 PF 유동화 현황에 대해 정확한 자료 집계는 이뤄지지 않았으나, 현재까지의 추세는 작년과 같이 발행이 감소하고 있다. 이는 전반적인 침체로 해석될 우려가 존재한다"며 "다만, PF 유동화 규모의 감소는 각 시장 관계자의 리스크 관리로 인한 측면도 분명히 존재하며, PF 유동화증권의 유통금리가 하향 안정화하는 추세를 살펴볼 때 적절한 리스크 관리로 인해 시장이 안정을 찾아가는 과정으로 볼 수 있다"고 밝혔다.