금융감독원이 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 방안의 사업성 평가 기준을 보완하고 예외 사항을 추가했다. PF업계는 기존 방안과 대비해 부담감은 줄었지만 예외 사항이 늘어난 만큼 부실이 이연할 가능성에 우려를 나타내고 있다.

금감원은 지난 10일부터 13일까지 금융업계와 건설업계를 대상으로 부동산 PF사업성 평가 설명회를 열었다. 금감원은 지난달 13일 발표한 PF 정상화 방안에서 평가기준을 구체화 후 확정안을 각 업권에 배포했다고 밝혔다.

지난달 발표한 PF정상화 방안에는 ▲평가 대상은 본PF·브릿지론 외에 이와 위험성이 유사한 토지담보대출·채무보증 등 ▲평가등급은 기존 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화하는 안이 포함돼 있다. 평가기관엔 새마을금고가 포함됐다. 

금감원은 PF 업계의 반발을 반영해 사업성 평가 기준을 일부 보완했다. PF업계는 각 평가기준마다 예외 사항이 추가돼 기존 방안 대비 부담을 덜게 됐다는 평가다.

기존 PF정상화 방안에 따르면 브릿지론과 본PF 모두 최초 대출 이후 여신만기를 4회 연장한 경우 부실우려 등급으로 떨어진다. 그러나 금감원은 최근 연체·연체유예·대주단 협약·자율협약 대상이 아닌 사업장은 만기 연장 기간을 감안해 예외 적용하도록 조치했다.

기존 PF정상화 방안에는 기존 브릿지론 사업장이 ▲최초 대출 이후 만기가 6개월 지나도 사업진행에 필요한 부지를 매입하지 못하거나 ▲최초 대출 만기 도래 12개월 이후에도 인허가를 취득하지 못하거나 인허가 취득 18개월 이후에도 본PF 전환이 이뤄지지 않은 경우 부실우려 등급으로 평가하도록 했다.

다만 금감원은 ▲매도청구, 토지수용 등 법적 절차가 진행 중인 경우 ▲영향평가, 문화재 발굴, 오염토 발견 등으로 불가피하게 사업이 지연되는 경우 해당 기간은 경과 기간을 산정할 때 제외하도록 조치했다.

기존방안은 본PF 사업장의 경우, 분양개시 18개월 이후 분양률 50% 미만 (비주거시설은 40% 미만) 등 분양률이 계획 대비 매우 부진한 경우 부실우려 등급으로 떨어진다. 다만 해당 사업장 전체 PF대출 원리금 회수에 문제가 없으면 예외로 둘 수 있다.

이외에도 금감원은 다수 예외 사항을 추가했다.

신규자금 추가 공급, 사업용도 변경, 시공사 교체, 출자전환 등 자금구조 개편이 수반돼 재구조화한 경우 이를 감안해 평가할 수 있다. PF보증, 분양보증 등 보증기관과 협의해 계약관계, 보증기관의 사업장 관리기준 등을 반영한 사업성 평가를 할 수 있다. 사업성을 평가할 때 금융회사는 해당 사업장의 시행사, 시공사 등 이해관계자의 의견을 청취할 수 있다. 

아울러 금감원이 제시한 등급별 평가 예시에 부합하더라도 ▲잠재적 사업 저하 요인이 사라져 사업정상화 가능성을 인정할 수 있는 경우 ▲도시개발사업, 도시정비사업, 공공지원 민간임대 사업, 도시계획 변경이 필요한 사업 등 사업의 특수성을 반영하는 것이 합리적이라고 판단되는 경우 이를 감안해 평가가 가능하다는 설명이다.

금감원은 사후관리 기준도 구체화했다.

유의·부실우려 사업장에 관한 사후관리 기준을 명시하고 금감원은 사후관리 이행사항을 점검할 계획이다. 본PF 사업장, 구조조정 대상 업체 관련 사업장은 일률적인 경·공매가 아닌 개별 사정에 맞게 사후관리를 추진한다. 다만, PF보증, 분양보증 등 보증사업장에는 사후관리 방안 원칙을 적용하지 않을 수도 있다는 설명이다.

건설업계 한 관계자는 "예외사항이 추가돼 사업성 부족 사업장을 일률적으로 매각하지 않을 수 있게 됐다"며 "기존 안 대비 부담감이 준 건 사실"이라 밝혔다.

그러나 부실 사업장이 단기간 내 정상화되기 어려울 거란 PF업계의 우려는 여전하다. 현재 사업성이 부족한 사업장은 가격이 충분히 내려가지 않아 사업성이 떨어진다는 평가다. 유의·부실우려 등급으로 떨어지지 않고 양호·보통 등급으로 분류된 사업장에 자금이 추가될 경우 담보대출비율(LTV)가 늘어나 사업성이 취약해질 가능성도 제기된다.

PF업계 한 관계자는 "부실 사업장에 자금을 추가해도 정상화하기 어려운 사업장이 많아 업계의 고민이 크다"며 "금융기관의 규제 완화가 부실을 단순히 이연하는 효과를 가져올 수도 있다"고 말했다.