신세계그룹이 스타필드 하남점을 기반으로 대규모 자금조달을 추진한다. KB증권, 한국투자증권, 신한투자증권 등 주요 증권사들이 총액인수를 통해 자금을 대주기로 했다. 신세계그룹이 자금보충 약정까지 제공하며 증권사 참여를 독려한 것으로 알려졌다. 

20일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신세계그룹의 자산관리회사(AMC) 신세계프라퍼티인베스트먼트는 오는 11월까지 스타필드 하남을 기초자산으로 한 유동화증권을 발행할 계획이다. 이는 내년 예정된 '신세계 리츠' 상장(IPO)의 전 단계로 평가된다.

신세계프라퍼티는 당초 연기금과 공제회 등 기관투자자 대상으로 사모 리츠 발행을 계획했으나, 투자자 모집에 어려움을 겪으면서 전략을 수정했다. 대신 내년 공모 상장을 목표로, 연내 필요한 자금을 마련하기 위해 증권사 언더라이팅 방식을 택한 것으로 전해진다. 

유동화 구조는 증권사들이 11월까지 유가증권을 총액인수하고, 신세계프라퍼티가 이에 대한 대금을 받는 방식이다. 스타필드 하남의 경우 터브먼 등 해외 운용사가 지분 절반을 보유하고 있어, 신세계 측 지분 절반만 매각해 수천억원대를 현금화할 전망이다.

자산유동화 주관사로는 KB증권, 한국투자증권, 신한투자증권이 유력하게 언급된다. 이들은 유동화 주관뿐 아니라 내년으로 계획된 '신세계 리츠' IPO의 주관도 맡을 것으로 보인다. NH투자증권, 하나증권 등도 인수에 참여할 가능성이 거론된다. 초기 논의 단계에 참여했던 삼성증권은 이번 거래에 불참하기로 가닥을 잡았다. 

이번 거래의 특징 중 하나는 신세계그룹의 자금보충 약정이다. 신세계 측은 유동화증권 투자자인 증권사들의 원리금을 보전해주는 내용의 신용보강을 제공하고, 1년 만기의 단기 유동화증권을 발행하기로 했다. 이는 당면한 자금 수요를 해결하면서도 증권사들의 리스크 부담 요구를 일부 수용한 절충안으로 보인다.

다만 신세계 측은 증권사들의 주요 쟁점 중 하나였던 마스터리스(Master Leaseㆍ책임 임대차 계약) 없는 '매출 연동 임대료' 방식 등을 두고 고민 중인 상황으로 전해진다.

신세계프라퍼티는 10월 초까지 국토교통부의 영업인가를 얻은 후 최종 공모 규모를 확정할 계획이다. 현행법상 리츠가 투자 계획을 수립하려면 국토부 인가를 받고 2년 이내 리츠 주식의 30% 이상을 공모해야 한다. 

신세계프라퍼티 측은 "증권사들과 리츠의 상품성 제고를 위해 하남 스타필드 자산의 기존 임대차 계약 구조를 협의해 나갈 계획"이라며 "기본임대료에 매출 연동 임대료 방식의 장점을 더한 수익 구조를 고려하고 있다"고 밝혔다.