'책임준공' 사업으로 골머리를 앓던 신탁사들이 새 물꼬 트기에 나섰다. 지방 분양 시장이 장기적으로 침체되고, 금감원의 책준 가이드라인이 실질적으로 책임준공 상품을 축소시키는 결과를 초래하면서다. 

지난해 말, 금융감독원은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실화를 방지하기 위해 책임준공형 상품에 대한 가이드라인을 발표했다. 손해배상 범위를 '실제 손해액'으로 한정하고, 불가항력적 사유로 공사가 지연될 경우 책준 이행기간을 연장할 수 있도록 했다. 

책준 계약을 유연화해 신탁사의 재무 상태가 악화하는 것을 방지하기 위함이었다. 기존의 책준형 신탁 상품은 신탁사의 손해배상 범위가 '원리금' 수준으로 잡혀, 공사가 중단되거나 미분양이 발생할 경우 신탁사가 모든 손실을 짊어져야 했다. 

변경된 가이드라인을 두고 향후 책준형 신탁 상품이 없어질 것이란 이야기는 심심찮게 나왔다. 보장 범위가 축소되며 시행사가 높은 수수료를 감수하고도 책준 신탁에 가입할 이유를 찾지 못하면서다. 그럼에도 신탁업계는 책준 상품에 대한 수요가 있을 것으로 내다봤다. 소규모 개발 사업에서 시공사의 자금 조달 리스크가 여전하고, 일부 대주단은 시공사 도산 등의 문제 발생 시 신탁사가 책임지고 공사를 마무리하길 원하는 경우가 있어서다. 

일부 금융지주 계열 신탁사들은 변경된 가이드라인에 따라 새로운 책임준공형 계약서를 마련하고, 대주단 동의를 얻어 신사업을 추진했던 것으로 전해진다. 하지만 금감원이 책임준공 리스크를 '책임준공 미이행 시점'이 아닌, '부동산 PF 계약(약정) 단계'부터 대손충당금과 위험가중자산(RWA)에 반영하도록 지침을 내리며 상황이 바뀌었다는 평가다. 

이를 반영할 경우, 금융지주사의 보통주자본비율(CET1)이 하락할 가능성이 커져 CET1 비율 유지 부담으로 책준 사업 진행이 어렵게 된다. 비금융지주 신탁사들의 경우 이미 자금력이 말라 책임준공 사업장에 대한 수요가 없는 상황이다. 

한 신탁업계 관계자는 "금감원이 신탁사의 손해배상 범위를 완화해줬지만, 금융지주 RWA 비율에 손해배상 예정금액을 반영하도록 해 책임준공 상품을 유지하기 어렵게 됐다"고 밝혔다. 

책준 상품이 사실상 폐지 수순을 밟으며 신탁업계의 고민은 더욱 깊어졌다. 차입형 토지신탁의 경우 상대적으로 토지비가 저렴한 지방 사업장을 중심으로 검토하는 경우가 많지만, 지방 분양 시장의 침체는 장기화하고 있다. 중소형 건설사의 부실화도 이어지고 있어 건설사 부도 리스크가 신탁사로 옮겨 붙을 가능성에 대한 우려의 목소리도 크다. 

신탁사들은 해법 모색을 위해 책준형 신탁 상품을 대체할 여러 상품들을 논의하고 있는 것으로 전해진다. 

최근에는 LH 매입약정 방식이 주목받고 있다. 시행사가 토지 정리를 담당하고, 영세한 시공사가 공사를 맡아 신탁사는 관리형 토지신탁으로 자금 관리만 담당하는 방식이다. 준공 후 LH가 무조건 주택을 매입하는 방식으로, 안정성이 높아 시행사와 시공사 측에서 적극적으로 사업성 검토에 나섰다.

공사비 펀딩을 약정하는 방식도 새로운 대안으로 떠오르고 있다. 원자재값과 이자 비용 상승 등의 문제로 공사비가 부족해질 경우, 신탁사가 자금을 조달해주고 수수료를 더 받아가는 구조다. 

신탁업계 관계자는 "LH 매입 약정 방식으로 신규 사업 주체들이 많이 검토하고 있다"며 "공사비 펀딩 약정 방식은 아직 해당 내용으로 계약서를 쓰고 있는 상황은 아니고, 아이디어 차원에서 논의되고 있는 것으로 안다"고 밝혔다.

금융지주 신탁사들은 계열사와의 협업 가능성도 살피고 있다. 일부 신탁사는 은행에 담보신탁을 영업해 오도록 지시하거나, 특정 은행 지점에 신탁 계좌를 개설하고 근저당 사업을 담보신탁 형태로 전환해 협력하는 방식을 활용 중이다.

한 금융투자 업계 관계자는 "요즘에는 신탁사들이 사업장을 검토할 때 수도권 위주로 사업성 좋은 곳들을 보는 분위기"라며 "공사비 펀딩을 약정하는 방식은 실현된다면 유효할 것으로 보지만, 늘어나는 공사비를 신탁사가 책임질 수 있을지는 미지수"라고 밝혔다. 이어 "결국 어떤 새로운 상품이 생기던 사업장의 사업성이 있느냐가 중요할 것"이라고 덧붙였다.