서울 중구 힐튼호텔 인근 메트로타워·서울로타워 부지 개발사업(이오타 서울 프로젝트)의 브릿지론 만기가 다시 한 번 연장된다. 해당 브릿지론은 이번이 네 번째 연장으로, 이지스자산운용은 만기를 4월까지 늘려 상반기 중 본PF 전환을 추진할 계획이다.

9일 부동산업계에 따르면 이지스자산운용은 오는 17일 만기가 도래하는 약 7200억원 규모의 메트로·서울로타워 개발사업 브릿지론을 3개월 재연장하기로 했다. 연말 북클로징 시기를 거치며 연초 본PF 전환이 쉽지 않다고 판단한 데 따른 것으로, 브릿지론 만기를 연장해 시간을 확보한 뒤 상반기 중 자금 모집을 마무리한다는 구상이다.

메트로타워·서울로타워 개발은 서울 중구 남대문로5가 526·530·531·537번지 일원에서 추진되는 대규모 복합 개발사업이다. 인근의 옛 밀레니엄 힐튼 서울 부지와 연계해 업무시설을 중심으로 호텔과 리테일을 함께 조성하는 프로젝트로, 서울 도심에서도 손꼽히는 규모의 도시재생 사업으로 분류된다.

오는 2031년 준공을 목표로 하며, 전체 부지는 약 2만7537㎡(8330평), 연면적은 약 46만㎡(13만9000평)에 이른다. 총 3개 빌딩으로 조성될 예정으로, 통합 사업명인 ‘이오타(IOΤΑ)’는 그리스어로 ‘완결성’을 뜻하는 단어에서 이름을 따왔다.

해당 개발 사업은 서울 도심 대규모 프로젝트임에도 불구하고 높은 공사 원가 등의 영향으로 본PF 전환이 지연되고 있는 것으로 풀이된다. 공사 원가는 평(3.3㎡)당 6000만원 수준까지 오른 것으로 전해졌으며, 금융기관 입장에서는 사업성에 대한 부담이 커져 본PF 참여 여부를 두고 신중한 검토가 이어지고 있다는 관측이 나온다.

이 같은 여건 속에서 해당 브릿지론은 이번이 네 번째 연장이다. 이지스자산운용은 지난 2024년 3월 메트로·서울로타워 재개발을 위해 약 7200억원 규모의 브릿지론을 15개월 만기로 조달했으며, 이후 지난해 6월 첫 만기 도래 이후 3개월, 1개월, 3개월 연장을 거쳐 이번에 다시 만기를 늘렸다. 브릿지론에는 KB국민은행, 대구은행, 미래에셋캐피탈, KB캐피탈 등이 참여했으며, 본PF 조달은 NH투자증권, 신한투자증권, 대신증권이 공동 주관을 맡은 것으로 알려졌다.

사업 안정성을 보완하기 위해 이지스자산운용과 시공사인 삼성물산은 신축 빌딩 완공 이후 책임임차(마스터리스)를 제공하는 구조를 마련하기로 했다. 삼성물산이 75%, 이지스가 25%를 각각 부담하는 방식으로, 높은 개발 원가에도 불구하고 임차를 확정해 안정적인 임대 수익을 보전하겠다는 취지다.

다만 이러한 보완 장치에도 불구하고 관련 의사결정이 늦어지면서, 본PF 전환 일정에는 영향을 미쳤다는 평가가 나온다. 

이지스자산운용은 지난해 9월, 삼성물산은 지난해 10월 각각 이사회를 통해 책임임차 관련 결정을 확정한 것으로 파악된다. 책임임차 구조가 연말에 가까워서야 마련되면서, 11~12월 기관투자자들의 북클로징 기간과 겹쳐 본PF 자금 모집이 여의치 않았다는 게 업계 관계자들의 공통된 설명이다.

시장에서는 책임임차가 확정되면서 본PF 구조의 불확실성이 일부 완화됐다는 평가가 나온다. 다만 높은 원가 부담을 감안할 때 향후 매각 여건 등을 포함해 기관투자가들의 종합적인 검토가 이어질 것이란 관측이다. 이에 상반기 중 본PF 전환 가능성을 두고 업계의 시선이 모이고 있다.

한 금융권 관계자는 “책임임차로 구조적인 안정성은 갖췄지만, 사업 규모와 원가 수준을 고려해 본PF 전환 과정에서 여러 조건에 대한 검토가 함께 이뤄질 것으로 예상된다”라고 말했다.