정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 대안으로 '프로젝트 리츠(REITs·부동산투자회사)'를 전면에 내세우고 있지만, 시장의 움직임은 기대만큼 빠르지 않다. 제도는 도입됐지만 기존 PF 사업을 어떻게 프로젝트 리츠로 전환해야 하는지에 대한 세부 규정이 여전히 공백 상태이기 때문이다. 특히 전환 과정에서 간주 취득세(2.2%)가 발생할 수 있다는 점이 시장의 발목을 잡고 있다.

프로젝트 리츠는 기존의 부동산 개발 방식과 달리 리츠가 인가 단계부터 자금 조달, 개발, 준공 이후 운영과 매각까지 전 과정을 주도하는 구조다. 분양이 끝나면 사실상 역할을 마치는 PF와 달리 프로젝트 리츠는 준공 후 영업 인가를 통해 부동산을 직접 운영하며 임대 수익 창출이 가능하다. 또 자산 가치 상승에 따른 매각 차익도 기대할 수 있다.

정부는 앞으로도 프로젝트 리츠를 활성화하겠다는 입장이다. 지난해 12월 중 국토교통부는 '동탄 헬스케어 리츠'와 '천안역세권혁신지구 재생사업 리츠'의 프로젝트 리츠 설립신고서 승인을 마쳤다. 이어 국토부와 프로젝트 리츠 신청을 논의 중인 곳만 10곳 이상인 것으로 알려졌다.

다만 현장에서는 세제 리스크와 규제 등이 명확히 정리되지 않아 혼선을 빚고 있다. 특히 기존 PFV의 프로젝트 리츠 전환과 관련해서 국토부의 세부 규정이 없는 상황이다.

우선 간주 취득세 부분이다. 기존 PF 사업을 프로젝트 리츠로 전환할 때 부동산을 직접 이전하지 않고 특수목적회사(SPC) 지분을 리츠가 인수하는 구조라면 간주 취득세가 발생하지 않는다. 실질적인 부동산 소유권이 바뀌지 않기 때문이다.

하지만 전환 과정에서 PFV가 보유한 부동산을 프로젝트 리츠로 현물 출자하거나 직접 양도하는 구조가 되면 이야기가 달라진다. 이 경우 실제 등기 이전이 발생하고, 부동산 취득으로 간주해 2.2%의 간주 취득세가 부과된다.

부동산업계 관계자는 "연 7~8% 수익을 보고 가던 사업에서 갑자기 2.2%의 간주 취득세가 나와버리면 수익이 크게 줄어들게 된다"고 설명했다.

이 과정에서 국토부와 기획재정부 간 온도 차도 감지된다. 국토부는 프로젝트 리츠를 부실 우려가 커진 PF 구조를 제도권 안으로 흡수하는 데 방점을 두고 있다. 이를 기존 PF 사업의 연장선에서 해석해 구조 전환 과정에서 불필요한 세금 부담이 발생하지 않도록 해야 한다는 입장이다.

반면 기획재정부는 과세 원칙과 조세 중립성을 보다 엄격하게 적용해야 한다는 기류가 강한 것으로 알려졌다. 프로젝트 리츠 전환 과정에서 사업 주체나 자산 보유 구조가 바뀐다면 형식이 아닌 실질을 따져 취득세 등 과세 여부를 판단해야 한다는 시각이다.

정부 부처 간 이견이 정리되지 않으면서 시장에서는 프로젝트 리츠가 제도 취지와 달리 현장 적용에 시간이 걸릴 수밖에 없을 것이라는 관측도 나온다.

앞의 관계자는 "프로젝트 리츠가 만병통치약은 절대 아니다"라며 "세제 해석이 명확해지기 전까지는 시범 사례 몇 건만 나오고 확산은 제한적일 수 있다"고 말했다.

프로젝트 리츠에 대한 규제 부담도 시장의 고민거리다. 프로젝트 리츠는 PFV보다 촘촘한 보고와 공시 의무를 지닌다. 분기마다 사업투자보고서를 국토부에 제출해야 하고, 프로젝트 리츠가 가지고 있는 채권의 발행인이 부도나 회생 신청 같은 사안이 발생하면 투자자 보호 차원에서 공시 의무도 발생한다. 자금 차입 역시 자기자본의 2배(주주총회 특별결의 시 10배)로 제한된다.

세제 측면에서도 프로젝트 리츠가 PFV 대비 압도적인 우위를 갖췄다고 보기는 어렵다. 정부는 올해 1월부터 프로젝트 리츠에 토지·건물 등 현물을 출자할 경우 법인세 등을 이연해 주는 조세특례제한법을 개정했다. 시장에서는 과거 일몰됐던 리츠 취득세 감면 혜택을 부활을 요구했으나, 이는 포함되지 않았다.

또 다른 부동산업계 관계자는 "투자자 보호를 위한 장치이긴 하지만, 개발사업 입장에서는 유연성이 떨어질 수밖에 없다"고 짚었다.