신세계그룹이 기존 프로젝트금융투자회사(PFV)로 추진해 온 주요 개발사업 가운데 일부를 프로젝트리츠로 전환하는 작업에 속도를 내고 있다. PFV 제도가 사실상 일몰 국면에 접어들면서, 구조가 비교적 정리된 사업장을 중심으로 리츠 전환을 통해 개발과 자금 조달, 향후 운영까지 아우르는 체계를 구축하려는 움직임으로 풀이된다.

최근 법 개정으로 기존 PFV를 프로젝트리츠로 전환할 수 있는 유예기간이 6개월로 한정됐다. 시행 시점은 2025년 11월로, 올해 5월 말이 사실상 마감 시점이다. 기한 내 전환이 이뤄지지 않으면 기존 PFV는 제도상 존속에 제약을 받게 된다. 이에 따라 신세계그룹은 개발 전략을 수정하는 상황이다.

한 부동산업계 관계자는 "대부분의 기업이 5월 말까지 프로젝트리츠 전환을 추진할 것"이라며 "법인세 부담 완화와 현물출자를 통한 매각 차익 과세이연이 가능하다는 점에서 프로젝트리츠가 유리하고, 취득세 면제도 가능하다는 해석이 업계 전반에 확산돼 있다"고 말했다.

신세계프라퍼티가 내부에서 프로젝트리츠 전환 대상으로 검토 중인 사업장은 동서울터미널, 청담 프리마호텔, 남양주 별내 스타필드빌리지 등 세 곳이다. 모두 PFV로 설립된 개발사업장이다. 자산 성격과 개발 단계, 금융 구조를 고려할 때 단기간 내 리츠 전환이 가능하다는 공통점을 갖고 있다.

동서울터미널 개발은 이들 가운데 가장 속도가 빠른 사업으로 꼽힌다. 서울 광진구 구의동 동서울터미널 부지에 터미널과 환승센터, 오피스 2개 동, 대규모 리테일 시설을 조성하는 복합개발 프로젝트로, 총사업비는 약 1조8000억원 수준이다. 신세계프라퍼티가 지분 80%를 보유하고 있으며, HJ중공업과 이마트, 산업은행이 소수 지분을 나눠 갖고 있다. 

토지 확보와 주요 인허가 절차가 대부분 마무리돼 있어, 대규모 자금이 장기간 투입되는 PFV 구조를 유지하기보다는 프로젝트리츠로 전환하는 것이 자금 조달과 세제 측면에서 합리적이라는 평가가 나온다. 준공 이후 오피스와 리테일 자산을 운영형 리츠로 넘길 수 있다는 점도 염두에 둔 선택으로 해석된다. 

청담 프리마호텔 재개발은 사업 구조부터 변화가 컸던 사례다. 당초 고급 오피스텔 분양형 개발로 추진되던 사업은 방향을 틀어 초고급 아만(Aman) 호텔과 레지던스를 결합한 복합 개발로 재설계됐다. 

최근엔 서울시 역세권 활성화 정책을 적용받아 용적률이 상향되면서 사업 규모도 커졌다. 신세계프라퍼티는 신세계청담PFV 지분 50%를 보유한 공동사업자로, 브릿지론 약 4600억원을 조달하며 PF 정상화 단계에 들어섰다. 총사업비는 확정되지 않았지만 시장에서는 최대 9000억원 수준으로 추정하고 있다. 분양 수익이 아닌 운영 수익을 전제로 한 자산이라는 점에서 청담 사업 역시 프로젝트리츠 구조와의 궁합이 나쁘지 않다는 평가가 나온다.

남양주 별내 스타필드빌리지는 상업시설과 생활형숙박시설(생숙) 430실을 결합한 복합개발이다. 신세계프라퍼티는 최근 유상증자에 참여하며 지분을 65% 이상으로 확대했다. 생숙에 대한 규제와 수도권 외곽 분양 시장 침체라는 부담을 안고 있어, 사업을 일괄 개발할 것인지 단계적으로 나눌지를 놓고 검토가 이어지고 있다. 

시장에서는 남양주 스타필드빌리지 사업비 규모가 5000억원 안팎으로 거론된다. 리츠 전환이 가능하더라도 조건과 시기를 두고 신중한 판단이 필요하다는 지적이 나오는 배경이다.

반면 시장의 기대를 모았던 청라 복합도시와 화성 파라마운트 시티는 이번 프로젝트리츠 전환 대상에서 빠질 가능성이 크다. 청라 사업은 베인캐피탈 등이 참여한 SPC 구조로 개발이 진행 중이어서 PFV 전환 대상에 해당되지 않는 것으로 전해진다. 

화성 파라마운트 시티는 주거·상업·테마시설을 단계적으로 개발하는 대형 프로젝트로, 주거 부문을 먼저 개발해 사업비를 확보한 뒤 이를 재투자하는 구조를 검토 중이다. 토지 소유자인 한국수력원자력과의 인허가 관계, 필지 분할 문제, 금융 구조에 맞는 주주 구성 등 해결해야 할 변수가 적지 않다.

투자업계에서는 신세계의 이번 행보를 PFV 정리가 아닌 부동산 사업 구조의 전환으로 보고 있다. 프라퍼티 개발사업부에서 만들어낸 자산을 프로젝트리츠에 담고, 이를 다시 운영형 리츠로 확장하는 방식의 스폰서 리츠 체계를 염두에 두고 있다는 분석이다. PFV 일몰이라는 제도 변화가 신세계의 부동산 전략을 한 단계 밀어 올리는 계기가 되고 있다는 평가도 나온다.

이에 대해 신세계프라퍼티 측은 "프로젝트리츠 제도 도입에 따라 제도적 측면과 조세적 측면의 장단점을 초기 단계에서 스터디하고 있지만 구체적으로 정해진 바는 없다"고 밝혔다.