출범한 지 3년이 조금 넘은 아벤트리자기관리부동산투자회사(이하, 아벤트리리츠) 김곤중 대표의 포부다. 앞으로 6년 안에 대규모 자금을 마련해 국내와 해외에서 총 130개의 비즈니스호텔을 만들겠다는 것이다.

사실 김곤중 대표의 목표는 남들이 봤을 때 '무리수'처럼 보일 수 있다. 아벤트리리츠는 국내 최초 비즈니스호텔 전문 투자 리츠로 2011년 2월에 출범했다. 현재 운영하고 있는 호텔도 서울 종로구 견지동에 있는 '아벤트리호텔종로'가 전부다. 2012년 9월 영업을 시작해 손님을 받기 시작한 지 2년이 넘지 않았다. 아벤트리리츠의 2013년 영업이익은 11억5800만원. 투자자들의 관심을 끌기에 다소 부족한 수준이다.

그럼에도 김 대표는 아벤트리리츠가 충분히 목표를 달성할 수 있다고 내다봤다. 지난 30년간 부동산 개발업자가 아닌 호텔 운영 전문가로 살아왔다는 점이 자신감의 근거였다. 김 대표는 1984년 호텔신라에 입사하면서 호텔업에 발을 담갔다. 이후 1997년 호텔 전문 운영회사인 HTC를 설립하고 14년 뒤 지금의 아벤트리리츠를 만들었다.

인베스트조선이 김곤중 대표에게 목표 실행 방안과 비즈니스호텔의 전망에 대해 들어봤다.

- 자금모집 방안은 무엇인가

"올해 하반기 한국거래소 상장을 앞두고 있으며 공모를 통해 90억원을 조달할 계획이다. 내년에는 문화관광부의 관광진흥기금을 출자받을 계획이다. 관광진흥기금이 호텔 전문 부동산 펀드나 리츠에 출자할 수 있도록 법과 시행령은 이미 제정되어 있다. 현재 시행규칙을 정비하고 있어 내년에 출자받는 것은 큰 어려움이 없을 것으로 보고있다. 그 이후 해외금융기관으로부터 투자받아 순차적으로 자본금을 증액해 2020년까지 자본금을 3,000억 수준으로 늘릴 것이며 차입금 및 합작 투자금을 포함해서 총 1조4000억원의 자금을 조달할 계획이다. 중국에서는 이와 유사한 방법으로 자금을 모집하여 2005년에 설립, 2006년에 외국계 금융기관으로부터 펀딩, 2009년에 뉴욕 증권시장에 상장, 2012년에는 중국에서만 700개의 호텔을 운영하고 있는 사례도 있다. 적정 수익성과 신용도가 뒷받침된다면 절대 무리한 계획이 아니라고 생각한다."

- 국내 및 해외 투자 계획은 무엇인가

"2020년까지 국내에는 서울 및 수도권을 중심으로 30개 사업장을 만들 것이다. 업무용빌딩을 매입해 리모델링 하거나 호텔 중심의 복합개발을 생각하고 있다. 같은 기간 해외에선 공동 지분투자 형태로 100개 사업장을 운영할 것이다. 1차 사업지는 비행 거리 6시간 이내의 중국과 동남아 지역의 비즈니스 및 리조트 호텔이 타겟이며 한국인 고객 비중 30% 수준을 확보할 수 있는 지역을 염두에 두고 있다."

- 왜 중저가 비즈니스호텔인가

"미국의 호텔 종류별 운영이익률(GOP)을 보면 비즈니스호텔의 경우 50% 수준으로 최고급 호텔이나 리조트 호텔에 비해 20% 가량 높게 나타나고 있다. 투자비 대비 수익률도 가장 높다. 국내 사정도 미국과 크게 다르지 않다.

호텔업은 환경변화에 민감하고 위험 산업이지만 중저가 비즈니스호텔은 전략만 잘 세운다면 상대적으로 저위험으로 고수익을 창출할 수 있다. 아벤트리호텔종로의 경우 운영이익률이 50% 이상을 실현하고 있으며 2014년에는 평균객실가동률 90%을 전망하고 있다. 10년 운영 시 매각 차익을 포함하면 22.8%의 자본이익률(ROE) 실현이 가능해 매우 성공적인 프로젝트로 인식하고 있다."

- 국내 비즈니스호텔이 공급 과잉이라는 지적이 있다

"사실 서울에서 비즈니스 호텔의 공급 과잉에 대한 우려를 기사를 통해 접하고 있다. 서울의 호텔 이용자는 외국인이 약 80%가량을 차지하고 있어 외국인 입국자 수에 따라 수요가 좌우된다. 우리나라는 남북문제 및 한일 관계 등 외부 환경 변수에 의해 외국인 입국자 수가 좌우되는 경우가 많아 사실상 수요를 예측하기 어렵다.

다만, 입국자가 100만명 증가할 때 필요 객실 수는 8천실 정도다. 현재 외국인 전체 입국자가 1200만명(중국 500만명) 수준에서 2020년 2000만명(중국 1000만명)으로 예상하고 있다. 때문에 서울 지역 추가 호텔 공급 2만여실은 크게 걱정할 수준이 아니다. 중기적으로 판단해 볼 때 일시적인 공급 과잉은 염려될 수 있지만 오히려 공급 부족이 우려되는 상황이다. "

- 아벤트리리츠가 가진 경쟁력은 무엇인가

"힐튼호텔 창업주인 콘라드 힐튼 경의 말 '호텔업의 성패는 첫째도 입지요. 둘째도 입지요. 셋째도 입지요'라는 유명한 말이 있다. 그만큼 호텔업에서 입지는 중요하다. 대로변에 호텔이 들어서면 식별성은 좋으나 토지가격이 비쌀 것이고 이면도로에 접하면 토지가격은 내려가나 식별성이 떨어져 영업력에 지장이 있을 것이다. 둘 사이의 균형을 맞춰 입지를 선정하는 능력이 중요한 성공 요소다. 아벤트리리츠는 구성원의 오랜 업력과 경험이 이를 가능하게 한다.

또 호텔업은 고객의 니즈 충족을 위한 세심한 배려와 컨셉 설정이 필요하다. 아벤트리호텔종로의 경우 리모델링의 한계를 극복하기 위해 특수 방음 소재를 사용했다. 이 외에도 인사동 분위기에 맞게 객실 설정ㆍ일본 고객을 위한 객실 구성 및 구조ㆍ일부 객실에 야외 테라스 설치 등을 통해 상품력높였다.

마지막으로 주주구성이 호텔 운영회사ㆍ여행사ㆍ건설회사ㆍ금융권 등으로 구성돼 시너지 효과를 극대화할 수 있다는 장점이 있다."