김관영 한국리츠협회 회장(JR AMC 대표이사)은 올해를 리츠 활성화의 원년으로 삼고 있다. 과거 소수의 상장 리츠로 인해 잃었던 개인투자자의 신뢰를 회복하고 리츠 상품을 적극적으로 알릴 계획이다.

김 회장은 "'자산 규모가 크지 않은 개인들도 우량 상업용 부동산에 투자할 기회를 마련한다'라는 리츠 도입 목적에 맞춰 상장이 활발하게 이뤄져야 한다"고 강조했다.

최근 리츠에 대한 개인들의 관심이 조금씩 늘어나고 있어 시장 여건은 우호적이라고 평가했다. 그는 “올해 들어 일본ㆍ유럽ㆍ미국 리츠 수익률이 상승하고 은행 프라이빗뱅킹(PB) 고객 등 해외 리츠에서 수익을 올린 개인들이 국내에도 리츠 상품이 없는지 조금씩 문의를 하고 있다”라며 “개인들에게 리츠를 알리기 위해 더 노력해야 하는 시점”이라고 말했다.

개인투자자의 참여는 리츠 시장 규모를 키우는데 필수적이라고 설명했다. 김 회장은 “올해 하반기 자기관리리츠 상장을 시작으로 개인들도 리츠에 투자할 수 있는 기회가 생길 것이다”라며 “협회 차원에서 오랜만에 상장하는 리츠를 철저히 관리하고 안정적인 수익률을 안겨준다면 장기적으로 개인들의 참여와 거래량이 늘 것”이라고 말했다. 리츠 시장이 발달한 일본 역시 개인들의 참여가 근간이 됐다.

김 회장은 리츠가 개인들이 투자하기에도 안전한 상품이라고 자부했다. 그는 “2001년 리츠 도입 이후 2011년까지 평균 15% 이상의 수익률을 실현했고 2013년 수익률은 7%로 나타났다”라며 “과거 투자 관련 자료뿐 아니라 앞으로의 투자 내용도 투명하게 공개하면 개인들도 언젠가는 리츠가 안전한 상품이라는 사실을 알게 될 것”이라고 말했다.

그는 올해 하반기 자기관리리츠 상장을 시작으로 내년 위탁관리리츠 상장도 기대하고 있다. 위탁관리리츠는 부동산펀드와 비슷한 개념으로 자산 기준 리츠 시장의 60%를 차지하고 있다. 상장이 본격화하면 개인들에게 투자기회가 더 많이 돌아갈 것이란 설명이다.

김 회장은 “공제회ㆍ연기금 등 기관투자가가 3년 이상 투자하면서 배당을 잘 받아왔고 자산가치도 하락하지 않았다면 개인들이 투자하기에도 안전한 리츠”라며 “이중 내년 투자회수 시점이 돌아오는 위탁관리리츠가 있는데 상장을 할 경우 개인들도 참여할 수 있을 것”이라고 말했다.

리츠 규정에 대해선 “리츠 업계는 부동산펀드만큼의 규제 완화를 원하는데 국토교통부와 규제 완화 범위와 속도에서 견해차가 있다”라며 “리츠 업계는 원하는 방향으로 규제가 완화되지 않더라도 경쟁력을 갖추기 위해 자체적으로 노력할 것”이라고 말했다.

- 상업용 부동산이 아직 개인투자자에게 익숙하지 않다.

"개인들은 아파트와 같은 주거용 부동산에 익숙해 상업용 부동산을 비슷하게 보는 경향이 있다. 주거용 부동산 시장이 좋지 않으니 상업용 부동산 시장도 같을 것으로 생각한다. 그러나 두 시장은 완전히 다른 시장이다. 주거용 부동산은 대출을 통한 지렛대 효과와 시장 변동성으로 매각 차익을 기대하는 자산이다. 상업용 부동산은 임대료 수입 등의 현금흐름으로 수익률을 확보하는 자산이다. 업무용빌딩ㆍ마트ㆍ쇼핑몰 등이 상업용 부동산에 속한다."

- 최근 리츠에 대한 개인투자자의 관심은 어떠한가.

"올해 들어 일본ㆍ유럽ㆍ미국 리츠 수익률이 상승하고 있다. 은행 프라이빗뱅킹(PB) 고객 등 해외 리츠에서 수익을 올린 개인들이 국내에도 리츠 상품이 없는지 조금씩 관심을 두고 있지만 잘 알려지지 않았다. 리츠협회가 국내 리츠를 알리도록 더 노력할 것이다."

- 위탁관리리츠와 자기관리리츠는 무엇이 다른가.

"자기관리리츠는 임직원을 두고 있는 회사다. 건물을 매입해 호텔로 리모델링해 임대를 주거나 공동주택을 짓는 등 개발형 사업을 주로 한다. 올해 하반기 상장을 준비하고 있는 아벤트리리츠와 모두투어리츠가 여기에 속한다.

위탁관리리츠는 부동산을 매입하기 위해 만들어진 특수목적법인(SPC)으로 실체가 없다. 리츠를 설립한 운용사가 운용을 맡는다. 부동산펀드와 비슷한 개념이다. 2013년 자산규모 기준 위탁관리리츠는 리츠 시장의 56%를 차지하고 있다. 개발을 하기보다 준공된 부동산에 투자하는 경우가 많아 자기관리리츠보다 안전하다. 올해 자기관리리츠가 성공적으로 상장하면 내년 위탁관리리츠 상장 움직임이 있을 것이다."

- 위탁관리리츠의 안정성을 어떻게 증명하나.

"위탁관리리츠의 투자자는 대부분 보험사ㆍ공제회ㆍ연기금 등 기관투자가로 투자 기간은 보통 3년 이상이다. 전문 투자기관이라고 불리는 곳이 투자기간 동안 안정적인 배당을 받아왔고 투자회수 시점에 자산가치가 하락하지 않았다면 개인이 투자하기에도 안정적인 리츠다.

서울 주요지역의 프라임급 업무용빌딩을 매입한 위탁관리리츠를 예로 들 수 있다. 프라임급 업무용빌딩은 광화문ㆍ여의도ㆍ강남 지역에서도 연면적ㆍ접근성ㆍ내용연수 등의 기준에서 최상위등급을 받은 건물이다. 배당수익률이 5~6%로 높지 않지만 임대수요가 꾸준해 안전적인 자산으로 평가된다."

- 개인들이 안정성이 증면된 위탁관리리츠에 투자할 수 있나.

"리츠 운용사는 기관투자가의 투자기간이 만료되면 리츠가 보유한 부동산을 다른 기관투자가에게 매각하는 방식으로 투자회수를 해왔다. 그 대신 해당 리츠를 상장시켜 기존 기관투자가의 지분을 시장에 공매로 내놓는다면 개인투자자의 참여가 가능하다. 일반 기업의 기업공개(IPO)와 같다. 일본 역시 비슷한 방식으로 공모 시장이 발전하고 있다."

- 개인들이 기관투자가의 지분을 매입하는 것만으로 시장 규모가 커지지 않는다.

"기관투자가의 안정적인 지분을 매입하는 것이 첫 단계다. 이후 개인들이 위탁관리츠나 해당 리츠 운용사에 대한 신뢰가 쌓이면 투자규모와 거래량이 늘 것이다. 상장하면서 구주만 매각하는 것이 아니라 신주도 발행해 리츠 자본금을 늘리고 새로운 부동산에 투자하는 식이다. 장기적으로 이런 분위기가 자기관리리츠나 구조조정리츠로 확대할 것이다."

- 우리나라 리츠가 일본처럼 발달하지 못한 이유는 무엇인가.

"일본과 우리나라 리츠 도입 시기는 1~2년밖에 차이 나지 않는다. 근본적인 이유는 일본 상업용 부동산 시장이 국내 시장보다 훨씬 크다는 것이다. 또 미쓰비시 같이 오래전부터 있었던 부동산 투자 전문회사들이 리츠 사업으로 전환해 신뢰도를 쌓은 상태로 사업을 시작했다. 국내 리츠 운용사는 리츠 도입 이후 새로 생긴 회사들이다.

규제의 문제도 있다. 일본은 상업용 부동산 투자시장이 오래돼 관련 규제가 시장 성격에 맞춰 유연하게 움직인다. 우리나라 시장은 역사가 짧고 그만큼 안정성을 추구하다 보니 규제가 엄격히 적용됐다. 이런 점이 상대적으로 발전 속도를 더디게 했다."

- 국내 리츠 규제와 관련해 바라는 것이 있다면.

"국토부가 리츠 규제를 많이 완화하고 있지만 리츠 업계는 부동산펀드에 비준할만한 규제 완화를 원한다. 그러나 국토부와 규제 완화 속도나 범위에서 견해차가 있다. 서로맞춰나가야 할 부분이다. 리츠 업계는 원하는 방향으로 규제가 완화되지 않더라도 경쟁력을 갖추기 위해 자체적으로 노력할 것이다."