"영국이나 프랑스가 비즈니스호텔을 도입할 때, 운영에 초점을 둬 세계적인 호텔브랜드를 키웠던 반면 우리나라는 호텔이라고 하면 아직도 부동산 대출과 소유에 관심을 두고 있다. 호텔업의 본질을 잘 모르는 것 같다"

부동산 개발·금융 전문가가 호텔을 만났다. 호텔을 알기 위해 직접 해외 유수의 호텔을 탐방하고 분석했다. 창의적인 호텔 운영을 위해선 '호텔 출신이 아닌 전혀 다른 분야의 인물을 지배인으로 선임하는 것도 방법'이라고 소개한다. 그는 '비즈니스호텔 크리에이터'라고 불린다. 정상만 모두투어리츠 대표 얘기다. 올해 설립된 모두투어리츠는 모두투어가 세운 리츠(REITs)로 호텔 투자를 전문으로 한다.

정 대표는 인베스트조선과 인터뷰에서 호텔업의 핵심 요소로 소유·운영·금융을 꼽았다. 소유와 운영을 분리하고, 리츠 상장을 통해 영속적인 기업의 조건을 갖춰야 한다고 설명했다. 모두투어는 이런 원칙에 따라 호텔 소유는 모두투어리츠가, 운영은 모두스테이가 맞으며 올 하반기를 목표로 상장을 준비하고 있다.

그는 소유와 운영의 분리 효과에 대해 "라마다, 인터콘티넨탈 등 세계적인 호텔들이 소유와 운영을 분리하고 있으며 모두투어는 여행객을 위한 객실 확보에 안정성을 높이고 리츠는 투자 배당이 가능한 구조를 갖을 수 있다"고 말했다.

올해 이미 서울 충무로와 을지로에 두 곳의 호텔을 매입해 IPO를 위한 조건을 갖췄다. 두 곳의 운영이 본격화하면 연간 6% 수준의 배당금 지급이 가능할 것으로 보고 있다.

공모형 리츠가 상장되면 지분(Equity)형태의 자본조달이 가능하고 이를 통한 사업확장, 임대수입을 통한 배당지급 등이 선순환 구조를 이루면서 시장의 신뢰를 쌓을 수 있다. 모두투어라는 전략적투자자가 호텔 투자 전반에 책임을 지고, 시너지를 내며 이끌고 간다는 점 역시 다른 리츠와 차별화되는 점이라고 언급했다.

모두투어리츠는 5년 후인 2018년에는 15곳 이상, 3000실 이상을 보유한 호텔리츠로 성장하겠다는 목표를 세웠다. 국내는 물론이고 중국과 일본 등 아시아태평양지역의 해외 호텔 인수에 적극 나설 예정이다. 모두투어의 지난해 아웃바운드 고객수는 130만명에 달하기 때문이다. 현재 일본에 있는 호텔 인수를 검토하고 있다.

정 대표는 "호텔업이라는 장치산업의 특성상 사업 초기의 고정비가 많이 들지만 운용 인력이 많이 필요치 않아서 호텔 매입 후 임대를 늘릴수록 배당수익이 오르는 구조"라며 규모의 경제가 필요한 이유를 설명했다.

최근 호텔업에 대한 부정적인 전망이 나오는 것과 관련해 정 대표는 "엔저 영향으로 구매력이 있는 일본 관광객이 줄면서 일부 호텔들이 고전하고 있지만 고객의 니즈(Needs)에 부합하는 호텔 공급은 모자란 상황"이라고 말했다.

특히 빠른 속도로 성장해온 중국 경제와 날로 늘고 있는 중국 관광객의 수요에 맞는 호텔이 부족하다고 지적했다. 그가 최근 매입한 호텔 가운데 일부 층을 복층 구조로 리모델링하고, 3인1실을 구상하고 있는 이유가 중국 여행객을 위한 것이라고 귀띰했다.

정 대표는 "고객을 바라보는 관점, 차별화, 창조 등을 생각 해야만 이 업계에서 혁신할 수 있다" 며 "철저하게 변신해야 살아남을 수 있다"고 말했다.

다음은 인터뷰 전문.

-왜 호텔업인가

"2009년 이후 호텔업 자체로도 수익이 된다는 인식이 생겼다. 이런 인식의 바탕은 ▲저가항공사의 등장 ▲ 중국 경제의 성장 ▲신흥 국가로의 여행 수요 증가를 꼽을 수 있다. 과거에는 미주·유럽 위주였지만 지금은 아시아·태평양 쪽 시장이 크고 있다.

여행사 모두투어는 구매력을 바탕으로 한 관련업종의 수직계열화를 고민해 왔다. 우종웅 모두투어 회장 운영사·호텔리츠 ·호텔학교 등 호텔업을 중심으로 한 시너지를 생각하고 있다. 호텔의 소유와 운영의 분리라는 세계적인 추세와 모두투어의 이러한 사업 관점에서 호텔리츠를 설립하게 됐다."

-최근 사업장 두 곳은 인수했는데, 호텔 운영하면 배당은 어느 정도?

"시장수익률로 6% 정도 본다. 일본 재팬호텔리츠, 싱가포르 애스콧리츠가 객실 수가 제일 많은데, 이들의 배당률이 보통 6~7% 정도다. 반면 리츠 회사의 운용 인력은 보통 스무 명 이내로 굉장히 적다. 호텔 인수해서 임대하면 된다. 호텔이 계속해서 개장한다고 해서 호텔 수에 비례해 운용 인력이 늘어나지 않는다. 소위 변동비가 없다는 소리다. 처음에 고정비가 크지만 호텔이 늘어날수록 배당수익은 올라간다. 여기에는 규모의 경제가 필요하다."

-호텔리츠로서 모두투어리츠가 보유한 강점은

"모두투어는 여행상품을 만들 때 호텔을 선택하는 입장인데 모두투어리츠가 사업에 진출하면 모두투어는 하나의 호텔브랜드를 갖게 되는 효과가 생긴다. 여행사의 바잉파워를 바탕으로 모두투어리츠는 국·내외 호텔을 매수할 것이다. 이러한 예로 최근에 저가 항공사인 에어아시아가 자회사인 튠호텔을 론칭을 들 수 있다. 아시아·태평양을 넘어 영국까지 진출하면서 항공과 호텔의 시너지를 톡톡히 보고 있다."

-호텔의 소유와 경영을 분리한다고 했다

"세계적인 호텔 운영사의 경우에도 보유보다는 운영 쪽에 집중하고 있다. 인터콘티넨탈호텔의 경우 실제 소유하는 호텔은 열 개뿐이다. 라마다호텔도 마찬가지다. 메리어트 호텔은 1990년대 초 경기침체로 인해 유동성 문제를 겪었고, 이후 호텔소유는 호스트 리츠가 하고, 운영은 메리어트 인터내셔널이 하는 구도로 회사를 분할했다. 소유와 운영의 분리는 세계적인 추세다."

-우리나라 호텔사업에서 중요하게 생각하는 것은?

"호텔사업의 본질은 호텔브랜드 확장과 위탁운영이다. 브랜드 사업을 확장하면서 위탁경영을 해야 하지 호텔을 소유할 목적으로 사업하면 안 된다. 호텔업에서 소유와 경영을 같이 하겠다는 생각은 망하는 길이다. 현재 업계를 보면 ‘업의 본질’을 모르는 듯하다. 비즈니스호텔은 결론적으로 돈이 되는 사업을 해야 한다.

모두투어리츠는 호텔 매입 부분을 맡아서 (위탁경영 맡기고) 호텔 확장 사업으로 간다. 리츠 자체가 잘 되려면 결국 업종의 선수가 들어와야 한다고 생각한다. 관련 산업을 영위하는 곳이 업계에 들어와야 한다."

-우리나라 호텔 정책의 문제점이 무엇일까

"우리나라의 관광진흥법은 호텔운영하는 자가 아니면 사업계획 승인을 못 받는 구조다. 한마디로 호텔운영과 소유를 같이 하라는 1970~1980년대의 프레임에 갇혀 있다. 관광진흥기금도 호텔운영업에 대한 지원보다는 저리의 부동산 담보대출을 해 주는 데에 그친다. 영국이나 프랑스가 비즈니스호텔 도입할 때 운영업에 초점을 맞춰 세계적인 호텔브랜드를 키웠던 반면 우리나라는 아직도 부동산에 대한 대출과 호텔 소유에 관심을 둔다. 호텔업이 성장하기 위해서는 호텔리츠 상장을 시켜 자본조달을 쉽게 하고, 호텔브랜드 육성 차원에서 호텔운영업에 대한 정부의 정책적 배려가 있어야 한다. 이것이 창조경제라 생각한다."

-국내외 호텔 매입을 염두에 둔 지역이 있는지

"있다. 매입은 수요 측면과 입지 측면에서 접근한다. 강북에 사업장을 두는 이유는 관광과 오피스에 대한 수요가 겹치는 지역이기 때문이다. 기본적으로 관광지에 걸어갈 수 있어야 한다.

해외는 가까운 아시아 태평양지역을 우선적으로 검토하고 있고, 한국인 많이 방문하거나 세계적인 관광지를 중심으로 투자할 생각이다. 일본 시장, 괌 사이판과 싱가포르, 홍콩, 기타 베트남 태국 등을 눈여겨보고 있다. 국내 사업은 리모델링과 신축을 고려하지만, 해외호텔은 완공 호텔 위주로 매입할 생각이다."

-비즈니스호텔이 최근 몇 년 사이 과잉 공급되고 있다는 시각도 있는데

"방한한 외국 관광객이 작년 1200만 명 넘었다. 2014년 5월 누적으로 봐도 약 20%가 늘어난 535만 명이다. 이런 추세라면 2014년에는 1350만 명은 거뜬히 넘을 것으로 보인다. 그런데 늘어난 여행객 대부분이 중국인이다.

수요와 공급의 불균형이 있다. 즉, 중국인들이 요구하는 저렴한 비즈니스호텔의 공급보다는 특2급 호텔이 많이 공급되어 있다. 저렴한 값을 원하는 중국인들이 교외로 빠지고 구매력이 있는 일본인 또한 감소해서 일시적으로 호텔이 어렵다."

-수요와 공급의 불균형을 맞추려면?

"우리나라 매년 해외여행객이 백만명씩 늘어나는 중이다. 리츠, 펀드와 같은 것을 장치산업 특성을 고려해서 투자할 수 있게 해야한다.

시장 흐름을 반영해 모두투어리츠는 일박에 10만원 이하인 호텔을 명동 근처에 짓고 있다. 호텔 객실을 복층으로 3인실을 만든다. 중국 관광객은 세 명씩 온다. 정책적으로 한 자녀 가구가 많기 때문이다. 중국인의 특성과 기호를 고려해 담배를 피우고 마작하고 이야기할 수 있는 공간도 만들 예정이다. 이런 흐름을 좇아야 한다. 이런 시도가 중국인들을 끌어들일 거라고 생각한다. 고객의 만족도를 높이는 길이다."

-호텔 외 다른 분야로 확대 계획은

"원칙적으로 모든 부동산이 투자 대상이지만 전망 있는 비즈니스호텔에만 투자할 생각이다. 이후 사업이 안정화되면 리조트와 관광관련 사업등 대규모 투자가 수반되는 사업에 진출을 생각해보겠다"

-IPO 진행 상황은

"교보증권과 상장 주선 계약을 체결하고 실사를 끝냈다. 시장 환경이 크게 변하지 않는다면 올해 하반기에 상장할 예정이다. 상장에 앞서 유상증자를 진행하고 있다. 공모 규모는 100억원 정도로 계획하고 있다.

-크리에이티브, 창조성을 강조한다

"호텔업, 특히 호텔 개발을 하려면 금융․호텔․운영, 이 세 가지가 융합돼야 한다. 호텔을 개발할 주체, 운영할 주체, 펀드 등 자금을 조달할 주체가 필요하지만 서로 잘 모른다. 호텔업 관련 커뮤니티와 교육이 필요하다는 관점에서 비즈니스호텔 포럼을 만들었고, 교육, 모임, 해외투어 등을 일년 반 정도 해 왔다. 우리나라 호텔업은 기본적으로 혁신이 필요하다. 너무 틀에 박혀 있다. 사고의 전환, 상상, 창조가 필요하다."

-마지막으로 하고 싶은 말

"고객을 바라보는 관점, 차별화, 창조 등을 생각 해야만 이 업계에서 혁신할 수 있다. 철저하게 변신해야 한다. 그래야 살아남을 수 있다."

△정상만 대표

-연세대 경제대학원(기업경제학)과 한양대 행정대학원(부동산학) 수료
-삼성물산· 케이리츠앤파트너스 근무
-아벤트리종로 호텔 개관 참여
-현 ㈜모두투어리츠 대표
△호텔개발 관련서적『비즈니스호텔크리에이터』(정상만 외, 지식인, 2013년) 공동저자