국내 기관투자가들이 일본 상업용 부동산 시장 연구에 돌입했다. 일본 상업용 부동산은 향후 자산가치 상승이 기대되는 데다 엔저 현상이 지속할 것으로 전망돼 환헤지 프리미엄까지 덤으로 얻을 수 있기 때문이다.

일본은 부동산 거래량 기준 세계 3대 시장에 포함되지만 정치적 갈등, 지진 등과 관련된 투자위험으로 국내 투자자가 선뜻 투자에 나서기 어려운 시장이었다. 투자 사례도 최근들어 조금씩 나오고 있는 정도다. 현대증권은 지난해 일본 최대 유통업체인 이온그룹의 도쿄 쇼핑몰인 이온 니시카사이점을 인수하고 올해 초에는 도쿄 번화가 신주쿠구에 있는 요츠야 빌딩을 매입했다. 리츠회사로는 제이알투자운용이 지난달 도쿄 미나토구 아카사카‘아카사카스타게이트플라자’업무용빌딩을 매입했다.

기관투자가 관계자는 "대체투자의 중요성이 커지고 미국과 유럽 외에 다른 지역으로의 진출이 요구되면서 일본 시장을 검토하게 됐다"라며 "경험이 부족한 시장인만큼 안전자산으로 분류되는 일본 주요지역의 상위급 업무용빌딩을 중심으로 스터디를 하고 있다"고 말했다.

일본 업무용빌딩 가격은 최근 10년 내 최저점을 기록했다고 평가된다. 세빌스 일본 지점 등의 자료에 따르면 도쿄에 있는 상위급 업무용빌딩 가격은 지난 2007년말 고점을 찍은 이후 2012년까지 50% 이상 하락했다. 이후 임대료 상승 효과를 등에 업고 가격 상승 추세에 있다. 앞으로 적어도 5년 이상은 임대료가 상승할 가능성이 높아 건물 가격도 덩달아 상승할 거라는 전망이다.

일본 업무용빌딩 수익률이 일본 10년물 국채 수익률보다 많이 높은 점도 자산가치 상승을 시사한다. 과거 업무용빌딩 수익률과 국채 수익률의 차이는 1~1.5%포인트 수준이었다. 지난 1분기 기준, 이 차이는 3.3%포인트로 나타났다. 적어도 향후 1%이상 수익률이 하락해도, 즉 그만큼 더 건물이 비싸지더라도 매입할 투자자가 있다는 의미다. 국내 투자자는 이 과정에서 매각 차익을 기대할 수 있다.

환헤지 프리미엄은 수익률을 높여주는 요소다. 부동산 시장 관계자는 "국내 투자자는 해외 투자를 할 때 환율 변동 위험을 피하기 위해 환헤지를 하는 것이 일반적"이라며 "일본은 아베노믹스로 엔저 기저가 유지될 전망이어서 1~2%의 환헤지 프리미엄도 수익률에 더해질 것"이라고 말했다.

일본 기업과의 네트워크는 국내 투자자가 일본 진출을 위해 넘어야 할 산이다. 상업용 부동산을 다수 보유한 일본 그룹은 안전 자산을 다른 투자자에게 잘 내놓지 않고 그룹 계열 운용사를 통해 공모 리츠로 유동화하는 사례가 많다. 투자 대상을 원활하게 발굴하기 위해선 일본 그룹과의 관계를 맺는 투자자나 운용사의 노력이 필요하다는 설명이다.