도이치자산운용을 이끌고 있는 황태웅 대표(사진)는 올 한해 국내 부동산 투자 시장을 이같이 요약하며 "임대 수익이 보장된 서울 권역 오피스 빌딩과 수도권 권역의 물류 시장은 여전히 강세였고 임대 위험이 있지만 가격 면에서 경쟁력을 갖춘 코어플러스(+), 밸류애디드(Value Added) 자산에 대한 투자가 늘어난 해"였다고 평가했다.

도이치자산운용의 올해 투자 전략도 이같은 흐름과 같았다. 현재 준공을 앞두고 있는 서울 종로의 GL메트로빌딩 인수를 위한 본계약을 체결했다. 공실률이 높지만 중심 업무 지구에 있는 남대문의 올리브타워도 매입했다. KKR과 림 어드바이저스의 서울 광화문 더케이트윈타워 보통주 지분 인수거래에서는 자문사로도 활약했다.

도이치자산운용은 2013년 1조2000억원에 이어 올해도 1조1000억원을 국내외 부동산에 신규로 투자했다. 다른 자산운용사들이 취득세 환수, 투자자금 조달 난항, 투자회수 지연 등으로 사실상 개점 휴업 상태였던 것에 비하면 압도적인 수준이다. 올해 채권운용부문에서도 1조3000억원 규모의 신규 자금을 유치해 총 2조4000억원의 자산 증가를 기록했다.

황 대표는 "부동산 투자 경쟁이 치열해지고 수익률은 하락하는 상황에 맞서 모든 기관투자자들이 투자 자산의 클래스의 다각화를 통한 경쟁력있는 포트폴리오 운영전략을 실행해야 한다"고 강조했다.

내년에는 국내 투자자들의 오피스빌딩 중심 투자에서 벗어나 물류, 리테일 등으로 확대 가능성을 전망했다. 그는 이어 "2015년에는 기관투자자와 자산운용사간의 조인트벤처(JV)와 업무 협업(collaboration)이 증가할 것으로 예상돼 이 부분에 많은 관심을 가져야 한다"고 덧붙였다.

인베스트조선은 황태웅 대표에 올해 투자용 부동산 시장 동향과 내년도 전망 및 투자전략 등에 관한 서면 인터뷰를 진행했다. 다음은 전문이다.

-[2014년 동향]2014년 투자용 부동산 시장을 동향을 정리해달라.

"국내·외 대체투자자 AI 투자자금은 늘었다. 경기침체로 한국의 코어(core) 부동산 시장은 거래 가격대비 임대 위험이 증가했다. 그 결과 임대 수익이 보장된 서울 권역의 오피스빌딩과 수도권 권역의 물류 시장은 강세였지만, 공실률이 높은 상업용 부동산과 경기에 민감한 리테일(쇼핑몰, 마트) 등은 거래가 지연됐다.

해외 펀드및 연기금의 아시아 투자를 유인하고 있고 투자도 늘었다. 한국의 저금리 기조와 유럽·미국 부동산 시장 회복에 따른 가격 상승이 그 이유였다. 특히 임대 위험이 있지만 마켓 대비 경쟁력이 있는 코어+, 밸류에디드 에셋에 대한 투자가 늘고 있다.

반면 국내 기관투자자들은 수익성은 다소 떨어지더라도 안정적인 수익이 보장된 유럽과 미국의 관문도시에 있는 핵심자산을 대상으로 투자를 확대하고 있어 해외 투자자들과 조금 다른 모습을 보였다.

국내에 들어온 해외 투자자금의 성격도 다변화했다. 그동안 유럽과 미국의 자금이 주를 이뤘지만 올해는 유럽 연기금 및 리테일 펀드, 싱가포르 계열 펀드, 중동 및 동구권 국부펀드 등으로 넓어졌다."

-[2015년 전망] 유력한 투자 섹터 또는 관심을 가져야할 분야는.

"한국 부동산 시장은 내년에도 수익원인 임대상황에 따라 투자 전략에 많은 변화가 예상된다. 오피스의 경우 임대가 보장된 경우 투자금이 몰릴 것이고 공실이 있더라도 지역이 좋은 코어형 밸류에디드 투자 에셋에는 해외자금이 여전히 강세를 띨 것으로 예상된다.

오피스의 임대위험과 해외자금의 요구수익성을 감안해보면 수도권내 중대형 물류시장으로 국내·외 기관이 많은 관심을 가질 것으로 생각한다. 현재 서울의 코어 오피스 수익률은 5%대, 리테일이 6%대, 수도권 물류는 7%대 이상을 형성하고 있다. 해외 자금의 원천과세(Wiithholding Tax)를 감안했을 때 임대가 보장된 수도권 물류마켓은 상당히 좋은 투자대상이라고 생각한다.

국내 투자자들도 물류 시장의 유동성과 규모 때문에 투자를 꺼렸지만 제조업에 기반을 둔 한국산업과 포트폴리오 수익성을 고려시 투자 확대가 예상된다. 호텔과 리테일은 경기에 민감하다. 매각자와 운영회사의 개런티 비율과 장기 안정적인 매출 여부에 따라 호불호가 갈릴 것으로 보인다."

-[2015년 전망] 해외자금의 투자 동향 전망은.

"해외 자금의 국내 부동산 투자는 계속 늘고 있다. 자금의 유형도 지역적으로는 유럽·아시아·중동·미주 등으로, 자금 속성에서는 연기금·국부펀드·보험사 등으로, 유형별로는 기관투자자와 리테일로 다변화할 수 있다고 본다.

투자 섹터로 나누면 장기 투자를 전제로 하는 프라임 오피스 자산 외에 적정 위험을 지며 추가 수익을 목표로 하는 오피스 밸류에드(Value Add) 투자, 우량 물류 시설 투자 등에 관심을 가질 것이다. 이런 추세는 국내 시장의 투명성, 임대 시장의 안정성, 시장 참여자들의 성숙도 등이 함께 동반될 때 더욱 지속될 수 있다고 생각한다.

-[2015년 전망] 한·중 FTA 체결에 따른 중국자본 유입 가능성과 투자 예상 섹터을 꼽아본다면.

"장기적으로 투자가 늘 것으로 예상되지만 중국 보험사, 연기금 등의 투자는 유럽과 미국에 집중돼 있어 당장 국내로 유입될 것 같지는 않다. FTA 체결로 인한 중국기업의 국내 유입이 증가하면 점차적으로 오피스, 물류등으로 투자가 진행될 것으로 본다"

-[2015년 전망] 국내 투자자의 해외 투자 동향은.

"올해 국내 기관 및 자산운용사의 대체투자자금은 약 170조원으로 2011년 대비 36% 증가했다. 국내 부동산 시장의 노출된 위험과 한계적인 투자 기회를 감안했을 때 해외 투자가 본격적으로 늘 전망이다.

특히 세계 시장에서 국민연금의 위상이 높아진 이후 글로벌 AMC와 개발회사 등의 한국 진출과 영업이 본격되고 있고, 글로벌 거래 정보가 투명화·신속화됐다. 실제 성공적인 트랙레코드가 공유돼 유럽의 주요 국가 및 관문도시, 미국시장에 대한 투자가 더욱 확대될 것으로 보인다.

다만 유럽과 미국의 경제회복에 따른 글로벌 AI 투자자금 및 중국을 비롯한 아시아기관의 자금유입으로 해외 핵심 부동산마켓도 매우 경쟁적인 상황이다. 그동안 국내 대부분의 기관이 선호했던 직접투자 방식이 이제는 글로벌 AMC와의 자문계약, 블라인드펀드를 통한 투자, 코어 오피스 중심 실물 투자에서 수익성은 높고 위험이 다소 있는 밸류에디드 및 물류 등의 투자도 점차 늘 것으로 본다."

-[2015년 전망] 공실률과 거래 가격 사이의 격차가 점점 커지고 있다.

"서울 주요권역의 공실률 증가와 경기회복 지연으로 대부분 가격 하락을 예상하고 있지만 실제 거래 가격은 크게 하락하지 않고 있다. 자산별로 차이가 있고 저금리로 대출금리 하락이 공실 위험을 보완해주고 있기 때문이다.

도이치자산운용 부동산 리서치 팀에서는 내년 서울 주요권역의 오피스 공실률을 7~10%로 예상하고 있다. 올해보다는 다소 안정화될 것으로 본다. 코어에셋의 경우 기준금리 대비 200~250bp의 리스크프리미엄을 고려한 수익기준은 크게 변화하지 않을 것으로 예상된다.

-[2015년 전망] 취득세 감면 혜택 종료에 따른 시장 영향은.

"취득세 감면혜택 종료로 투자수익률은 기존보다 5~10% 정도 감소할 것으로 보이지만 대출금리 하락에 따른 투자 여건의 개선으로 전반적인 투자 수익률은 올해 수준을 유지할 것으로 예상된다."

-[2015년 전망] 그 밖에 관심을 가져야할 부분은.

"내년에는 모든 기관들이 투자 에셋클래스의 다각화를 통한 경쟁력있는 포트폴리오 운영전략을 실행해야 된다고 생각한다. 예상 리스크별로 보유자산 대비 투자대상 에셋을 분산함으로써 포트폴리오 전체적인 리스크를 평가하고, 한계적인 투자기회에서 경쟁을 최소화함으로써 부동산 시장의 균형적인 발전에도 기여할 필요가 있다.

해외 시장은 대체투자 자금 증가로 매우 경쟁적으로 변하고 있다. 내년에는 각 기관의 전반적 투자전략 변화와 기관과 AMC간 JV와 협업이 증가할 것으로 예상된다."<끝>