김재환 딜로이트안진 부동산서비스그룹 상무(사진)는 올해 투자 부동산 시장에 대해 이같이 평가하고 내년도 주목할만한 투자처로 '비즈니스호텔'을 꼽았다. 2010년 이후 폭발적으로 늘었던 비즈니스호텔에 대한 투자 회수 시점이 도래하고 있기 때문이다.

김 상무는 "현재까지 호텔 거래 경향은 호텔 운영사의 책임임차를 바탕으로 가격이 책정되고 거래가 이뤄졌지만 앞으로는 지금까지 축적된 운영 실적으로 바탕으로 가격이 형성돼 거래가 이뤄지는 시장이 나타날 것"이라고 전망했다.

자산운용사간 차별화 또는 양극화에 대해 그는 "확실한 펀딩소스나 차별화된 전략을 보유한 자산운용사의 약진이 올해 두드러졌고 그렇지 못한 운용사는 뒤쳐졌다"며 "이같은 흐름이 고착될 것"이라고 전망했다.

김 상무는 딜로이트안진에서 부동산 관련 컨설팅업무를 맡고 있다. 여의도 한화증권 빌딩, 상암동 팬택빌딩, 파인애비뉴B동 매각을 주관했다. 현재는 대규모 복합개발프로젝트, 기업구조조정을 위한 부동산 매각 등에 주로 참여하고 있다.

인베스트조선은 김재환 상무로부터 올해 투자용 부동산 시장 동향과 내년도 전망, 투자 전략 등을 들어봤다. 다음은 전문이다.

-[2014년 동향] 부동산 투자 시장을 정리해달라.

"양극화로 요약된다. 두가지 측면이다. 첫째 몇년 전부터 시작된 투자 대상에 대한 양극화가 심화된 한 해였다. 핵심 우량 지역의 공실률이 낮은 빌딩은 거래 성사 가능성이 이전보다 훨씬 높아져고 요구수익률도 하락했다. 극단적인 가격 상승으로도 이어졌다. 핵심지역을 벗어난 자산은 시장에서 외면했다.

두번째 자산운용사간 양극화이다. 이같은 흐름은 고착될 것으로 예상된다. 확실한 펀딩소스나 차별화된 전략을 보유한 자산운용사의 약진이 두드러졌고 그렇지 못한 운용사는 뒤쳐졌다."

-[2015년 전망] 유력한 투자섹터 또는 관심을 가져야할 분야는.

"2010년 이후 폭발적으로 늘었던 비즈니스호텔의 거래가 확대될 것으로 예상한다. 초기 투자금의 회수 시점이 도래하고 있다. 현재까지 호텔 거래 경향은 호텔 운영사의 책임임차(Master Lease)를 바탕으로 가격이 책정되고 거래가 이뤄졌지만 앞으로는 지금까지 축적된 운영실적을 바탕으로 가격이 형성되고 거래가 이뤄지는 시장이 도래할 것이다.

회원권의 만기가 도래하는 회원제 골프장도 눈여겨 볼 필요가 있다. 기관투자자의 가장 중요한 투자 판단 기준이 수익성의 예측 가능성이라고 볼 때 골프장 영업실적도 이제는 예측 가능성이 높은 단계로 진입하고 있다."

-[2015년 전망] 해외 자금의 국내 투자 동향은.

"올해 외국 투자자들의 국내 투자가 늘어난 배경과 내년 전망을 국내 투자자들의 투자경쟁력 차원에서 접근해보고 싶다. 국내 투자용 부동산 시장은 주로 공제회들이 주도하고 있다. 회원들이 납부하는 기여금을 투자하고 일정 목표수익률을 달성해야 한다. 공제회는 이런 목표수익률 조정에 탄력성이 떨어진다.

부동산도 투자상품측면에서 보면 다른 투자상품과 경쟁한다. 시장 금리가 떨어지면 이와 연동된 투자상품 가격이 오르고 해당상품의 수익률이 하락해 시장 균형을 이룬다. 투자자는 하락한 수익률에 맞춰 투자 의사결정을 해야 하나 국내 기관투자자들의 성격상 시장의 변화를 목표수익률에 반영하는데 시차가 있다. 이런 원인이 해외 투자자의 경쟁에서 밀리는 요인으로 작용하게 된다. 2015년에는 국내투자자의 경쟁력이 회복할 것으로 조심스럽게 예상해본다."

-[2015년 전망] 한·중 FTA 체결에 따른 중국 자본 유입가능성과 예상 투자섹터를 꼽아본다면.

"미국과 유럽 등에 대한 투자가 어느 정도 이뤄지고 난 후에 중국 자본들이 국내에 투자할 것으로 본다. 투자 대상은 기존의 해외투자자와 비슷할 것이다. 다만 대규모 자금투자가 이뤄질 것으로 예상돼 상대적으로 위험이 낮은 우량 투자대상에 집중될 것으로 전망한다."

-[2015년 전망] 국내 투자자의 해외 투자 동향은.

"국내 투자자의 주요 투자 대상인 미국 시장의 경우, 단기적으로 경기회복에 따른 금리상승, 요구수익률 상승, 부동산가치하락 흐름을 예상해볼 수 있다. 반면 미국금리 상승을 즉각적으로 반영할 수 없는 국내 경제 상황을 고려할 경우 우리나라는 내년에도 저금리 기조를 유지할 가능성이 높아, 이같은 금융 여건이 국내 투자자의 해외 투자 여력을 높일 수 있을 것으로 전망한다."

-[2015년 전망] 취득세 감면 혜택 종료에 따른 시장 영향은.

"실질적으로 1.5% 정도 투자비 상승효과가 예상된다. 투자 의사결정을 좌우할 정도는 아니지만 자산운용사 입장에선 이를 만회하기 위한 거래 구조를 개발하고 고민하고 있다. 단기적으로 뾰족한 해법을 찾는게 쉽지 않아 운용비용 절감 또는 수익증권 거래 방식을 모색할 것으로 예상된다. <끝>