국내 기관투자자들 사이에서도 일본 부동산 투자가 ‘화두’다. 아베노믹스 이후 회복세를 보이고 있는 일본 경제에 대한 기대가 투자 검토로 이어지고 있다. 부동산 버블 붕괴, 지진, 반일감정 등의 단어를 지우고 새롭게 일본 부동산 시장을 바라보기 시작했다.

인베스트조선은 일본 내 부동산 거래 및 자문 서비스 부문 시장점유율 1위를 달리고 있는 세빌스의 크리스찬 만시시 동북아시아 대표<사진>를 만나 일본 시장의 현황과 투자 전망, 유의점을 들어봤다. 만시니 대표는 세빌스 일본과 한국을 총괄하고 있으며 지난해 세빌스 일본이 참여한 투자용 부동산 거래 규모는 20억 달러에 달했다.

-일본 부동산 투자 시장이 달아오르고 있다. 앞으로 5년간 시장 전망은.

“올해와 내년은 상당히 강세를 보일 전망이다. 2017년에는 신규 공급이 이뤄져 임대시장이 약해질 수 있다. 하지만 경제 기본이 탄탄해 2020년 도쿄 올림픽까지는 강세를 예상한다.”

-2014년 외국의 일본 부동산 투자 증가는 엔화약세 영향이 컸다. 미니버블(Mini Bubble) 우려도 나오고 있다.

“엔화 약세가 외국 투자자들의 투자 결정에 영향을 줬다는 시각에 동의하지 않는다.

2013년과 2014년에 일어난 일본 부동산 투자는 대부분 일본 내에 있던 자금들이다. 또 일본의 전체 부동산 투자 가운데 기관투자자들의 부동산 투자 규모와 비율은 다란 나라와 도시들에 비해 작고 낮다. 이 가운데 해외 투자자들의 대형 거래 역시 손에 꼽을 정도다. 엔화 약세로 외국 투자자들이 일본으로 온 게 아니다. 보통 기관투자자들은 환 헤지를 하며 투자를 하고 있다. (엔화 가치 변동 가능성에 기대 투자한 게 아니란 설명이다)

미니버블이란 시각도 동의하기 어렵다. 캡레이트(Cap Rate)와 임대료 추이를 보면 캡레이트는 2007년도와 비슷하지만 A등급 빌딩의 임대료는 2007년 대비 46% 가량 낮다. 또한 일본 중앙은행이 정책적으로 부동산 가치의 증가(inflation)을 주요 목표로 두고 있어 (부동산 시장 강세는) 일시적인 현상으로 보기 어렵다.

다만 전체 일본 시장내에서 외국인 투자금의 비중이 크지 않다는 의미이다. 외국의 일본투자는 지속적으로 증가하고 있다.”

-일본으로 유입된 글로벌 투자금은 어떤 성격의 자금들인가.

“2013년과 2014년을 보면 주로 코어(Core) 또는 코어플러스(Core +) 자금이 많다. 국부펀드를 비롯해 유럽계 펀드들이 주로 들어왔다. 일본 시장의 매력은 서서히 움직인다는 점이다. 시장이 좋아질 때도 서서히 나빠질 때도 서서히 움직인다. 급작스러운 가격 변동이 없기 때문에 생명보험사, 장기 투자자, 국부펀드와 같은 코어 투자자들이 좋아한다.”

미즈호그룹의 도시미래연구소에 따르면 지난해 외국인 기관투자자의 일본 부동산 취득 규모가 9777억엔으로 2005년 통계 이후 최대였다.

-한국 기관투자자들은 대체투자의 기대 수익률을 수준을 놓고 고민하고 있다. 그 동안은 연 6~7%를 목표로 했지만 이제는 그와 같은 수익을 안겨주는 자산을 찾기 어렵다. 일본부동산 투자로 연 6~7%의 수익률을 올릴 수 있는 투자 기회를 잡을 수 있는가.

“레버리지 효과를 고려하면 가능할 수도 있지만 쉽지 않다. 도쿄에 있는 코어 프라임 A등급 오피스의 캡레이트가 3.7~3.8%이고, 시내 중심가의 리테일 부동산 역시 3% 후반에서 4% 초반으로 5%도 쉽지 않다. 부동산 가격이 하락하는 시기에 좋은 투자 대상을 6%의 캡레이트로 사려는 시도들이 있었지만 프라임 A등급 건물은 매물로 잘 나오지 않는다. 5% 정도의 수익률을 목표로 한다면 귀에 익은 도시보다는 3차 도시에 투자하는 것도 생각해볼 수 있다.

오사카, 후쿠오카, 삿포르 등은 도쿄만큼 비싸진 않다. 현재 일본 기관투자자들의 투자가늘고 있는 지역이다. 수익률은 하락하고 있지만 이 지역들은 임대료 상승이 아직 일어나지 않았다. (향후 임대료 상승에 따른 수익률 상승을 꾀할 수 있다는 의미였다). 한국 투자자들의 기대 수준이 현재와 같이 높다면 일본 시장에서는 맞추기 어려울 수 있다.”

-그럼에도 불구하고 한국 투자자들이 일본 부동산 시장에 투자해야 하는 이유가 있는가.

“아시아·태평양지역에 투자해야 할 목표금액이 있다고 생각해보자. 호주는 가격이 올랐고 홍콩과 싱가포르 역시 가격도 오르고 매물도 많지 않다. 중국은 투자 위험을 어느 정도로 반영할 지에 대한 의문이 있다. 그렇게 봤을 때, 일본은 좋은 투자처다.

일본은 현재 임대료가 바닥을 치고 올라오고 있다. 대출 이자율은 상당히 낮다. 부동산 자산 가격은 더 올라갈 수 밖에 없는 상황이다. 생명보험사나 연기금, 국부펀드들이 안정성이 높고 위험이 적은 투자처를 찾는다면 당연한 투자처로 본다. 한국 투자자들도 어느 정도 안정적이고 위험이 적은 투자를 바라고 있는 것으로 안다. 그런 맥락에서 일본은 매력적인 투자처다.

“해외투자자들이 하는 실수 중에 하나가 있다. 일본 내 모든 부동산 자산이 안정적이라고 생각해서는 안 된다. 일본은 새로운 것에 대한 선호가 강하다. 준공한 지 5년 된 빌딩과 1년 된 빌딩이 똑 같은 상태라고 해도 5년 된 건물은 1년 된 건물의 가치를 갖지 않는다. 5년된 빌딩은 임대료가 낮다.

과거 사례 가운데, 호주투자자들이 투자한 부동산 가운데 상대적인 오래된 건물에 투자 해서 아직도 투자 회수를 못하고 있는 경우도 있다. 일본에 투자를 하려면 투자 대상을 잘 선별해야 시장에 대한 이해가 필요하다”

-개발 단계부터 한국 투자자들이 투자할 수 있는 기회는 열려 있는가.

“개발 단계부터 투자할 수 있고 선매입 형태의 거래도 가능하다. 예전에는 일본 기관투자자들이 닫혀 있었으나 요새는 많이 열려 있다. 조인트벤처(JV) 투자도 많이 한다.”

한국 내 반일 감정이 한국 기관투자들의 일본 투자에 영향을 줘왔다고 언급하자 만시니 대표는 “한일 감정보다 중일 감정이 더 좋지 않은데도 일본 금융회사 및 대기업들이 중국 부동산 시장에 적극 투자하고 있다”며 “(역사적) 감정은 투자의 걸림돌이 될 수 없고, 일본에서도 한국 기관투자자들의 투자를 기다리고 있다”고 말했다.

-한국 부동산 투자 시장이 과거 일본의 모습을 닮아가고 있다. 반면교사로 삼아야 할 부분이 있다면.

“교훈이라고 하긴 어렵지만, 일본의 공실률은 낮다. 서울 중심업무지구(CBD)의 공실률은 도쿄의 두 배 수준이다. 서울 CBD 지역을 보면 신규 공급이 이뤄지는 경우 임대료가 흔들리는 모습이 나타난다. 건강한 모습이 아니다.

건물이 준공되면 무조건적으로 임차인을 확보할 수 있다고 생각해선 안 된다. 일본의 대형 디벨로퍼들이 서로 소통하고 협동하는 모습을 보인다. 통합마스터플랜을 만들어 오피스빌딩 공급 과다에 따른 시장 붕괴를 막는 노력을 해야 한다.”

-세빌스는 한국 투자자들에게 어떤 관계를 가지고 갈 계획인가

“일본 세빌스는 투자 자문과 자산운용을 함께 하고 있다. 자산운용을 맡길 수 있는 투자자라면 딜 소싱도 활발히 해줄 수 있다. 지난해 일본 세빌스는 20억달러 규모의 거래를 주관 했다. 현재 한국 투자자 1~2곳과 투자 논의를 진행하고 있다. 지난해 11월 말에도 한국 투자자들이 도쿄에 와 함께 도교 시장을 조사하기도 했다.

세빌스는 당장 일본에 투자하지 않더라도 일본 시장을 탐색하고 공부하며 투자를 준비하는 기관을 선호한다. 오랫동안 투자 전략과 시점을 고민한 후, 투자 기회가 나타났을 때 즉각적인 행동을 할 수 있기 때문이다. 세빌스는 브로커가 아닌 부동산 투자와 관련한 종합 서비스를 제공한다는 점도 잊지 않았으면 한다” <끝>