하지만 '투자 기회의 희소성'이 세계적인 국부펀드를 비롯한 코어펀드(Core)를 불러모으고 있다고 설명했다. 그는 "다른 나라들은 거래 빈도가 높아 딜(Deal)을 할 기회가 많지만 시장 변동성이 크다"며 "반면 한국 시장은 딜 기회가 많지 않고 변동성도 낮아 투자를 하게 되면 안정적인 자산을 확보할 수 있다는 장점이 있어 올해뿐만 아니라 앞으로도 코어펀드의 한국투자는 이어질 것"이라고 전망했다. 또 한국 시장은 유동성이 좋고 다른 나라보다 높은 수익률도 제공한다는 점도 투자 매력으로 꼽았다.

우리나라 시장에서 해외투자가들의 투자 기회 부족 원인으로 대기업의 부동산 소유 경향과 국내 연기금과 공제회 등 장기기관투자자들이 해외 투자 본격화 이전에 국내에 상당한 투자용 부동산을 매입한 점을 꼽았다.

우리나라 기관투자가들의 해외 부동산 투자에 대해선 "중동의 국부펀드들과 달리 한국 기관투자자들의 투자 성향은 실물부동산에서 채권과 펀드 등으로 다양하다"며 "아시아 기관투자자들이 해외 진출하는 모범 사례"라고 평가했다.

스튜어트크로우 대표는 1995년 JLL에 입사 이후 13년간 아태지역 부동산 투자 업무를 담당하고 있다. JLL은 그가 지난 3년간 참여한 거래 규모가 100억달러에 이르며 리테일과 물류 분야의 크로스보더 거래 전문가라고 소개했다. 최근 실적으로는 라살인베스트먼트자산운용을 대신해 17억달러 규모의 일본 물류 포트폴리오 매각과 프라메리카의 650만달러 규모 넥스몰(Nex Mall) 지분 50% 매각 등을 제시했다.

투자 세미나를 위해 우리나라를 찾은 그는 지난 23일 인베스트조선과 인터뷰를 통해 '한국 투자 시장에 대한 해외 투자가들의 관점과 국내 기관투자가의 해외 투자 기회, 부동산 투자 시장 전망'을 밝혔다.

다음은 일문일답이다.

-세계시장에서 한국 부동산 투자시장은 어떤 위치에 있으며 향후 전망은.

"한국시장은 해외 투자자들에게 매우 인기 있는 시장이다. 실제 많은 해외 투자자들이 한국 시장 진입을 노리고 있다. 한국은 아시아태평양지역에서 세 번째로 큰 시장이다. 세계적으로도 11번째 규모다. 그러나 투자는 쉽지 않다. 투자 기회 자체가 많지 않고 투자 대상의 희소성이 크다. 한국 시장에 진입하는 데 어려움이 있다. 그럼에도 해외 투자자들은 한국에 투자를 확대하려 하고 있다."

-한국 부동산 투자시장의 규모는 세계 11번째인데 투자 기회는 희소하다고 언급했다. 그 배경은.

"먼저 한국은 기업들이 부동산을 소유하려는 경향이 다른 나라보다 강하다. 대기업은 부동산을 소유하고 개발부터 운영까지 모두 하는 경우가 많다. 외국의 경우 이 같은 부동산이 투자 물건으로 제공된다. 투자 기회가 희소한 가장 큰 이유다.

다음은 한국 연기금과 공제회가 해외 투자를 시작한 지 얼마 안 됐다는 점이다. 해외투자에 나서기 전에는 대부분 국내에 투자했다. 이들은 장기투자자로 한 번 매입하면 투자 대상은 잠긴다. 그렇다 보니 한국은 (시장 규모에 비해) 연간 거래량이 많지 않다.

다른 나라들은 손바뀜이 많다. 그런 곳은 딜(Deal) 기회가 많지만 변동성이 크다. 반면 한국 시장은 변동성이 낮다는 점을 해외 코어펀드들이 좋아한다. 딜 기회가 많지 않지만 확보하면 안정화된 자산을 확보할 수 있기 때문이다.

-한국에 투자하려는 자금의 성격은 어떤가. 지난해에는 코어(Core)부터 밸류애드(Value Add), 오퍼튜니티(Opportunity)성 자금이 한국 시장에 유입됐다.

"올해도 작년과 크게 다르지 않을 것이다. 연초이기 때문에 수면 아래에서 딜(Deal)이 진행되고 있고 가시적으로는 올해 하반기에 많이 나타날 것이다.

전 세계적으로 지난해부터 코어펀드들이 활발하게 움직이기 시작했다. 올해도 한국에는 국부펀드를 비롯해 세계적인 코어펀드들이 한국에 투자를 늘리기 위해 활발한 투자 활동을 전개할 것으로 예상한다. 코어펀드들에게 한국 시장은 유동성이 좋고, 다른 선진 시장보다 높은 수익률을 제공한다. 앞서 언급했지만 한국 시장은 투자 기회를 갖기 어렵지만 그만큼 안정성이 높다는 점도 장점이다. 올해뿐만 아니라 앞으로도 코어펀드, 국부펀드의 한국 투자는 계속 이어질 것이다.

반면, 고수익을 추구하는 오퍼튜니티 펀드에게 투자 기회는 한정돼 있을 것 같다. 코어펀드들이 좀처럼 접근하지 않는 호텔, 물류 시설, 쇼핑센터를 비롯한 상업시설에서 투자 기회를 찾고 있다. 이 과정에서 한국 투자자 또는 기업, 자산운용사들과 함께 기회를 엿보는 조인트벤처(JV)를 통한 해외투자자들의 움직임도 늘 것이다. 세계적인 추세이기도 하다."

-국내 연기금과 공제회의 해외 부동산 투자 전략을 평가해달라.

"한국 기관투자가들이 해외 투자에 나선 것은 얼마되지 않았지만 아태지역의 다른 연기금에 비해 발빠른 행보였다. 유럽, 미국, 호주 등에 투자를 했다. 투자 성과도 좋다. 상당히 준비를 많이 하고 투자했다. 또 현재 한국 기관투자자들이 (투자 부동산 매각 등을 통해) 투자 회수를 진행하고 있다. 전세계 시장이 유동성을 바탕으로 자산 가격 상승이 진행되고 있는 상황에서 시점을 잘 맞추고 있다고 본다.

해외, 이를테면 중동의 국부펀드와 달리 한국 기관투자자들의 투자성향은 다양하다. 실물 부동산에 투자하지만, 부동산 관련 채권, 펀드 등 그때 그때 상황에 따라 탄력적으로 투자하고 있다. 아시아 기관투자자들이 해외 진출하는 모범 사례라고 본다."

-반면 미국이나 유럽에 비해 한국 투자가들의 아태지역 투자 비중이 낮다. 한국투자자들이 놓치고 있는 투자처나 투자대상이 있는가.

"한국뿐 아니라 다른 나라들도 아태지역에 투자 비중이 낮다. 한국 연기금과 공제회 등의 위험 감내 성향을 감안했을 때 당분간은 아태지역의 코어시장인 중국, 일본, 호주로 투자가 진행될 것으로 예상한다. 전략적으로 베트남이 들어가 있긴 하지만 시장이 작고 특화돼 있어 향후에도 크게 투자규모가 느는 곳이 될 것 같진 않다.

중국은 향후 투자가 확대될 지역이다. 시장도 커지고 규모도 계속 성장하고 있다. 싱가포르와 일본은 상업시설과 물류 시설에 대해 한국투자가들이 관심을 가져야 한다. 소득 증가와 함께 상업시설과 이를 뒷받침할 수 있는 곳이 투자가치가 있다.

일본은 한국 투자가들의 투자 비중이 특이하게 아주 낮은 것으로 나타난다. 정치적·문화적 이유가 작용하는 것 같다. 하지만 일본은 해외 투자가들이 적극적으로 투자를 확대하고 있는 지역이다. 정치적인 면을 배제하면 일본시장은 한국투자가들에게 좋은 투자 기회를 제공하고 있다"

-JLL은 어떤 전략을 가지고 한국 투자자와 해외 시장을 이어갈 것인가.

"JLL 매입·매각팀은 지난해 한국내에서만 1조원이 넘는 거래 규모를 성사시켰다. 아태지역에서는 지난 4년간 독보적인 시장 1위를 점유하고 있다. JLL만의 통합적이고 효율적인 글로벌 비즈니스 모델·플랫폼의 힘이다.

JLL은 부동산 투자자문사 가운데 유일하게 전세계 지사가 100% 자회사로 글로벌 네트워크를 제공한다. 아태지역에서는 30~40명이 크로스보더(Cross-Border) 거래를 자문하고 있다. JLL은 부동산 투자에 대한 지속적인 자문을 제공하고 부동산을 바탕으로 한 채권 거래, JV에 대한 고객의 요구에도 지속적으로 대응할 것이다."(끝)