주로 부동산펀드 지분(Equity)에 투자하는 기관투자자들은 이랜드리테일(BBB+)의 낮은 신용등급을 보완할 조건을 원하고 있다. 우량한 임차인으로 평가받는 롯데쇼핑(AA+)·신세계(AA+) 등에 비하면 신용도 위험이 크기 때문이다.

업계에선 결국 이랜드그룹이 투자자와 ▲이랜드리테일 신용등급 하락시 추가적인 조치를 취할 수 있는 조항 ▲일정 수준의 보유 현금 마련하는 조항 ▲임차인 보증금 인상 등 다양한 형태의 보완 조건을 논의할 것으로 보고 있다.

모회사나 계열사를 통한 신용보강은 어렵다는 의견이 나온다. 지주사격인 이랜드월드(BBB+)의 신용등급은 이랜드리테일과 같은 반면, 수익성은 이랜드리테일의 절반 수준이다. 이랜드 중국법인 3사가 그룹내 가장 큰 수익성을 올리는 계열사지만, 이랜드월드를 통해 국내로 유입되는 수익은 로열티 수수료 및 배당이다. 최근 중국 시장내 물류센터 건립 등 자체적인 투자자금 소요가 커지고 배당 성향이 줄어들면서 유사시 모기업의 지원 가능성은 제한적이라는 분석이다.

1조원 규모 중 5500억원이 집행되는 3단계 포트폴리오가 블라인드 펀드라는 점도 투자 검토를 고심하게 하는 요인이다. 리테일 자산에 대해 블라인드 형태의 부동산펀드는 전례가 없었던 데다가 투자 규모도 크다.

특히 보험사 등 대출(Loan) 투자를 검토하는 투자자들은 시간을 두고 리스크 분석을 해 봐야 한다고 말한다. 부동산을 블라인드 형태로 투자하기엔 담보가치 분석이 어려워서다.

실물형과 개발형이 혼합된 3단계 투자의 경우, 아직 투자 대상의 입지가 결정되지도 않은 사업이 포함돼 있다. 입지가 결정됐더라도 토지 및 건물 매입이 완료되지 않은 사업장이 다수다.

투자를 검토하고 있는 한 손해보험사 관계자는 "보험사에서 부동산 투자는 확실한 담보물에 대해 가치를 측정할 수 있을 때 이뤄진다"며 "총 투자규모 1조원 중 대출 비중을 60%로 크게 계획한 반면 토지 확보도 안 된 방식의 블라인드 투자는 구조 보완이 필요하다"고 말했다.

이랜드그룹과 한국투자신탁운용이 예상했던 일정은 지연되고 있다. 당초 투자 계획에 따르면 지난 4월에 투자자금 모집을 마친 뒤 이달 초 1단계 투자를 집행할 계획이었다. 계획과 달리 아직 투자기관들은 해당 부서에서 내부적인 검토를 진행 중이다.

투자기관 한 관계자는 "대체투자 건에 대해 승인이 나려면 통상 3~4단계에 걸친 투자 심의를 통과해야 하는데, 이랜드 투자건은 아직 투자 조건에 대한 검토 및 조율 중"이라고 말했다.