증권사들이 해외 부동산에 눈을 돌리는 이유는 업황 악화 때문이다.

최근 국내외 증시 악화로 일평균거래대금이 하락해 수익의 30~40%를 차지하는 브로커리지 수익이 감소하고 있다. 증시의 변동성도 심화돼 운용에도 어려움을 겪고 있다. 지난해 시장 금리가 낮아져 채권 이익이 상승하는 효과를 거뒀지만, 최근 금리가 유지되면서 추가적인 이익을 기대할 수 없게 됐다.

이 같은 상황에서 해외 부동산 투자는 안정적으로 고수익을 낼 수 있는 수단으로 자리잡았다. 해외 부동산의 연간 수익률은 6~7% 정도다. 국내 부동산의 수익률은 3~4%에 그치는 데다, 랜드마크도 부족한 상황이다.

국내 기관 투자자의 대체투자 비중이 늘어난 것도 부동산 투자를 확대하는 이유로 꼽힌다. 증권업을 담당하는 한 애널리스트는 "저금리 환경에 지친 기관들의 위험선호도가 상승해 중위험 중수익의 대체투자상품의 수요가 늘어나고 있다"고 설명했다.

다만 리스크 요인도 있다.  해외 부동산 투자 시 '인구공동화'가 대표적이다. 안정적인 임대료 수익을 내기 위해선 장기 임차가 보장돼야 한다. 짧게는 5년, 길게는 10년 후의 인구수를 예상해 투자를 검토해야 한다. 국내 증권사 관계자는 "도시법 등을 면밀히 검토해 장기 임차가 보장된 빌딩에 투자하고 있다"고 언급했다.

미국 금리 인상도 변수로 지적된다. 증권사들은 자금 조달 시 금리에 영향을 받아 수익률이 줄어들 수 있고, 부동산 가격의 대규모 조정이 일어날 수 있다는 점을 우려하고 있다.

자기자본투자에 머물렀던 국내 증권사의 해외 부동산 투자는 자산관리(WM)영역으로도 확장되고 있다. 그동안 증권사들은 매입한 부동산을 국내 기관들에 재매각(셀다운)하는 방식으로 차익을 냈다. 최근엔 해외 부동산을 구조화한 상품이나 공모형 부동산 펀드를 출시해 수수료 수익을 올리고 있다.

증권업 담당 애널리스트는 "브로커리지 위주의 사업에 머물렀던 증권사들이 자기자본 투자(PI)를 늘이며 수익 다각화를 구상하고 있다"면서 "증권사의 브랜드파워나 판매채널에서 강점이 없더라도 부동산 소싱 능력이 있다면 고객 기반 확대에 성공할 수 있을 것"이라고 설명했다.