국내외 이커머스 시장의 빠른 성장으로 물류센터 펀드에 ‘큰손’들이 모여들고 있다. 그만큼 투자 과열에 대한 우려도 제기되고 있다. 증시 변동성이 확대되면서 연기금과 공제회 등 주요 기관들이 수익률 방어를 위한 대체투자에 관심이 높아지자 신규 플레이어(운용사)들이 우후죽순 생기는 분위기다.

운용업계에 따르면 올 하반기 들어 물류센터 펀드에 관심을 보이는 출자자(LP)들이 부쩍 늘었다. 국민연금과 국내 공제회 외에도 싱가포르투자청(GIC), 캐나다연금투자위원회(CPPIB) 등 글로벌 국부펀드 및 연기금이 국내 물류센터 투자에 나서면서 투자 열기를 높이고 있다. 이미 물류센터 펀드와 리츠 상품이 활성화된 싱가포르 투자자들이 국내에 유입되면서 국내 운용사들도 적극적으로 물류센터 투자 자금을 모으는 상황이다.

물류센터는 건물 설계 및 운영이 복잡해 부동산 중에선 신규 진입장벽이 높은 자산에 속한다. 일반 부동산 펀드보다 물류센터 투자 목적의 펀드가 인기가 높은 이유도 여기에 있다. 수요가 높아지는 추세지만 노하우를 가진 개발사들이 아직 한정적이라 높은 수익률을 기대할 수 있다.

금융투자업계 관계자는 “국민연금과 행정공제회가 국내 물류센터 투자 목적으로 블라인드 펀드를 조성한다는 소식이 전해지면서 교직원공제회와 군인공제회, 경찰공제회 등도 물류센터 투자에 더욱 관심을 높이는 분위기”라며 “LP들이 ‘좋은 물류센터 펀드가 있으면 달라’고 운용사들에 먼저 요청하기도 하고 일부는 해외 물류센터 펀드나 리츠 등에 투자 중인 것으로 안다”고 설명했다.

물류센터 투자 전망은 밝은 편이지만 신규 플레이어들이 시장에 뛰어들면서 우려의 목소리도 나온다. ‘코스닥 벤처펀드 붐’으로 기존에 메자닌 투자를 안하던 플레이어들이 우후죽순 참여해 시장 분위기를 흐렸던 것처럼 물류센터 펀드도 비슷한 양상이란 지적이다.

물류센터 투자는 실물 물류센터를 매입하는 경우도 있지만 부지를 매입하고 개발까지 이어지는 경우가 많다. 그렇다 보니 물류센터는 금융투자보단 부동산투자 성격이 더 크다.

오피스나 호텔 등은 일반인들도 접근성이 높은 부동산이다. 하지만 물류센터는 그렇지 않기 때문에 개발을 해보지 않은 운용사들이 디벨로퍼로 참여할 경우 투자자의 위험 부담이 늘어날 수 있다. 또 오피스는 공급이 많아 펀드 조성 주도권이 LP들에 있다면, 물류센터는 아직까진 개발과 실물 모두 운용사에 주도권이 있어 운용사에 유리한 부분도 있지만 그 만큼 책임도 크다.

운용업계 관계자는 “물류센터에 대한 수요가 높아지면 그만큼 수익률도 기대할 수 있어 투자 전망은 밝은 편이지만 투자 과열로 물류센터 가격이 최근 말도 안되게 오르고 있다”며 “물류센터에 대한 투자 수요가 급격히 커지면서 지금이 오히려 ‘조심할 때’라는 얘기도 나오는 상황”이라고 말했다.