부동산 운용사의 ‘강남 아파트’ 구매가 화제다. 사모펀드를 활용해 아파트 분양 차익을 내는 기법인데, 정부의 부동산 규제에도 수도권 집값이 잡히지 않으면서 신선한 투자 상품이란 업계 평가가 이어졌다. 다만 정부의 법인 부동산 규제 강화 기조와 그에 따른 대출·투자 기관들의 ‘눈치 보기’는 리스크 요인으로 떠올랐다.

새마을금고중앙회는 이지스자산운용이 설정한 사모펀드의 주택담보대출 중 주택담보인정비율(LTV) 초과분에 대한 회수 검토를 진행 중이라고 22일 밝혔다. 이지스자산운용의 사모펀드는 최근 아파트 46가구에 해당하는 서울 강남구 '삼성월드타워'를 420억원에 사들였다. 사모펀드는 새마을금고 7곳에서 약 270억원을 빌렸는데 이 과정에서 100억원가량이 현재 정해진 LTV를 넘겼단 논란이 불거졌다.

당초 이틀 전 이지스자산운용이 매입 사실을 밝힐 때만 하더라도, 시장에서는 ‘색다른 시도’라는 평가가 이어졌다. 통상 부동산 운용사들의 펀드 자산 상품군들은 아파트보다 수도권 프라임·A급 오피스에 집중돼왔다. 상당수 부동산 펀드의 만기가 5년임을 고려할 때, 투자자들에게 안정적 수익을 돌려주기 위해선 매각 차익만큼 월세 등을 통한 임대수익도 강조돼왔기 때문이다.

반면 해당 펀드는 리모델링 사업만을 위해 조성된 개발형 프로젝트 펀드로, 수익 방식은 리모델링 이후 임대 형태 운용 없이 곧바로 분양을 진행할 것이 유력하다. 투자자는 개인이 아닌 전원 기관인 것으로 전해졌다. 매입 주체인 사모펀드가 법인으로 취급돼, 양도세 등 각종 세금이 개인 대비 절반가량으로 저렴한 것이 장점으로 꼽힌다.

한 부동산업계 관계자는 “공급이 막힌 상황에서, 부동산 규제가 계속되더라도 청산까지 주거용 아파트값이 잡히지 않는다는 확신이 있어서 나오는 것 아니겠느냐”며 “사실 이번 건처럼 아파트 세대주가 통일된 경우가 귀해서 그렇지 비슷한 매물만 있으면 다른 펀드도 안 담을 이유가 없다”고 전했다.

시장의 호의적 평가와는 별개로, 대출기관들의 정부 ‘눈치 보기’는 리스크 요소로 지적되고 있다. 정부가 집값을 잡는다는 명목으로 잇따라 규제를 내놓고 있는 와중이다. 개인투자자가 아닌, 금융기관이 아파트를 금융상품으로 판단하고 투자에 참여했다는 것은 정부 의도와는 크게 다르게 해석될 수 있다.

특히 지역이 강남이었던 만큼, 자금성격과 LTV 초과 대출 문제는 빠르게 대두됐다. 새마을금고는 논란이 제기된 21일 오전부터 곧바로 현장실사에 나선 것으로 전해졌다. 이는 관리감독 부처인 행정안전부에서 회수 지시를 내리기도 전이었다. 행정안전부 측은 “새마을금고에선 인테리어 목적의 토지담보대출로 생각해 LTV 상한선을 80%로 판단한 것 같다”며 “주택담보대출을 기준으로 다시 초과분에 대한 회수를 진행 후, 대출 과정에서 다른 문제가 있는지 조사할 예정”이라고 밝혔다.

새마을금고 측이 발 빠르게 방향을 전환한 데엔 금융당국의 강경한 판단도 작용한 것으로 분석된다. 새마을금고의 담당 기관은 아니지만, 대출 조항에 대한 행정지도를 책임지는 금융감독원은 현재까지 “등기일로부터 3개월 이내의 대출은 주택 구입 목적 이외 다른 용도를 생각하기 어렵다”는 해석을 내놓고 있다.

때문에 이번 회수가 이루어지면 다른 기관투자자들 역시 영향을 받을 것이란 관측이 상당하다. 실상 국내 기관투자자들은 정부와 무관한 곳을 찾기 힘든 이유도 크다. 한 정책성 출자기관 관계자는 “사실 항변의 여지는 있어 보이는데, 솔직히 새마을금고의 대처를 보고 ‘참 빠르구나’ 했다”며 “관련 시장이 성장하길 바라지만, 정부의 법인 부동산 양도세 강화 기조도 뚜렷하기도 하고 이런 상황에서 기관이 대놓고 투자를 이끌긴 어려울 것이라 생각한다”고 전망했다.