금융위원회와 금융감독원은 '부동산 PF의 "질서있는 연착륙"을 위한 향후 정책 방향 발표'(PF 정상화 방안)을 13일 발표했다.

정부는 2022년 10월 이후 주택·건설경기 활성화를 위해 94조원 규모의 유동성 지원 프로그램 등을 운영하고 있다. 그러나 정부의 노력에도 불구 고금리·고물가에 금융사의 PF 손실이 건전성·유동성 위험으로 이어지는 걸 막기 위해 이번 정책을 마련했다.

금융당국은 "부동산 PF가 연착륙되지 못해 급격한 정리가 나타나는 경우 부동산 시장의 과도한 위축과 함께 건설업계·금융업계 전반의 충격으로 확대될 우려가 있다"고 밝혔다.

PF 정상화 방안은 ▲사업성이 충분한 정상 PF 사업장에 추가 자금 공급 ▲사업성이 부족한 사업장은 정리 추진하는 두 가지 방안으로 실시된다. 이른바 '옥석 가리기'를 본격화한다.

이를 위해 PF 사업성 평가 대상에 기존의 본PF·브릿지론 외에 이와 위험성이 비슷한 토지담보대출·채무보증 약정을 추가할 계획이다. 아울러 평가 대상기관에 새마을금고도 포함한다.

현재 본PF 중심으로 구성된 사업성 평가기준을 사업장별 특성에 따라 브릿지론·본PF로 구별해 평가한다. 사업진행 단계별 위험요인과 수준을 세분화·구체화한다. 연체·부도 여부 등 단편적으로 평가한 기존 기준에서 ▲브릿지는 경과 기간별 토지매입, 인허가 현황, 본PF 미전환 기간, 수익구조, 만기연장 횟수, 연체여부 등 ▲본PF는 계획 대비 공사·분양 진행 현황, 시공사 현황, 수익구조, 만기연장 횟수, 연체여부 등을 고려해 평가한다.

또 사업성 평가등급 분류를 기존 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화한다. 사업성이 부족한 사업장은 재구조화, 자율매각·상각, 경·공매 등 정리에 나선다.

2회 이상 만기연장이 이뤄지는 PF 사업장은 ▲대주단 동의요건을 기존 3분의 2 이상 동의에서 4분의 3 동의로 강화 ▲만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환하도록 유도한다. 

6개월 이상 연체된 PF 채권은 3개월 내 경·공매하도록 원칙을 정했다. 공매 시 실질담보가치를 반영한 최종 공매가를 설정하고, 경·공매 미흡 사업장은 시가가 아닌 공시지가로 평가하기로 했다.

재구조화와 정리에 필요한 자금은 민간과 공공이 함께 지원한다.

신규 자금 투입은 상대적으로 자금여력이 충분한 은행(국민·신한·하나·우리·농협)과 보험사(삼성·한화생명, 메리츠·삼성·DB손해보험)가 1조원 규모로 공동대출(신디케이트론)을 조성한다. 향후 시장 상황에 따라 최대 5조원까지 규모를 확대하기로 했다. 해당 은행과 보험사는 경·공매 진행 PF 사업장에 경락자금대출, NPL 매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행한다.

부실채권 정리를 지원하기 위해 한국자산관리공사 부동산PF 정상화 펀드(캠코펀드)에 우선매수권을 도입할 예정이다. PF채권 매도자가 추후 PF채권을 재매입할 기회가 부여된다.

금융당국은 PF의 질서있는 연착륙 과정 전반에서 시장·건설사·금융사의 영향을 최소화할 계획이다.

금융당국은 신규자금 지원을 장려하기 위해 금융사에 인센티브를 주기로 했다. PF사업장 매각, 신디케이트론 지원 등으로 손실이 발생해도 금융사의 임직원에게 면책할 방안이다. 

금융사가 신규자금을 지원할 경우 신규추가자금에 대해선 한시적으로 건전성을 '정상'까지 분류할 수 있도록 허용한다. 기존에는 기존 PF 채권과 동일하게 '요주의 이하'로 분류했다.

이외에도 ▲저축은행의 PF대출 유가증권 보유한도 완화 및 영업구역 내 신용공여 한도 규제 완화 ▲상호금융의 재구조화 대출 등 공동대출 취급기준 완화 ▲보험사가 PF정상화 지원 시 위험계수(K-ICS) 합리화 및 PF대출 전후 유동성 관리 목적의 RP매도 인정 ▲증권사에 PF 대출 NCR 위험값 및 채무보증 대출전환 위험값 한시적 완화 등의 인센티브를 제공한다.

이번에 개선되는 PF 사업성 평가기준은 의견수렴을 거쳐 6월부터 시행할 예정이다. 적용대상 사업장은 순차적으로 확대한다.