CJ ENM의 자회사 CJ라이브시티가 시행을 맡았던 경기 고양 'K-컬처밸리' 조성사업이 무산되면서 민관 합동 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)사업들의 진행 상황에 이목이 쏠리고 있다. 실제로 SH와 LH 등 지역도시공사와 민간 시공사가 함께 하는 건설 사업에서 관련 분쟁이 증가하는 추세다. 치솟는 공사비로 인한 갈등이 주된 이유인데, 국토교통부의 민관 합동 PF조정위원회(조정위)로도 명쾌한 해법이 나오지 않는 상황이다.

CJ라이브시티는 당초 2021년 10월 착공해 지난달 말 준공 예정이었지만, 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 원자재 가격 급등, 건설경기 악화, 전력공급 시기 불투명 등으로 인해 지난해 4월 공정율 3% 상대에서 공사가 중단됐다. 

이에 10년 만에 가동된 민관 합동 PF조정위가 경기도에 ▲민간사업자의 비용 절감 및 유동성 확보 방안 지원 ▲완공기한 연장·지체상금 감면 등을, 민간사업자에게는 ▲신속한 사업 재개와 공공기여 방안 마련 등을 권고했지만, 끝내 성사되지 못한 채 전면 백지화됐다.

CJ라이브시티뿐 아니라 민관 합동 PF 사업에서 민간 시공사와 공공기관 사이 분쟁이 늘어나고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 4월 진행된 2차 조정위 신청에만 총 61개 사업이 접수됐다. 지난해 10월 진행됐던 1차 조정위에는 총 34개 사업이 신청해, 반년 만에 두 배 가까이 늘어난 셈이다. 

민관 합동PF 사업에서 분쟁이 발생하는 가장 큰 원인은 공사비 협상 실패다. LH와 SH등 지역도시공사가 지역 재정 부담 문제로 인해 공사비를 쉽게 인상해주지 않는다는 설명이다.

건설업계 관계자는 "시공사가 공사비를 요청해도 지역도시공사가 인상을 해주지 않는다"며 "(부족한 공사비만큼) 자기부담금으로 공사를 진행해 공사를 하면 할수록 손실이 늘어나는 구조"라고 전했다. 

시공사들은 부동산 업황 악화로 인해 민간 수주를 기대하기 어려운 상황에서 공공사업 발주를 무시할 수 없는 상황이다. 그나마 안정적으로 공사비를 확보할 수 있는 공공 수주라도 확보해야 한다는 계산 때문이다. 공공개발사업에서 한번 발을 빼면 이후에 있을 공공개발 시장 참여가 어려워지기에 피할 수 없다는 분석도 나온다. 

문제는 조정위가 PF사업 정상화 조정안을 마련한다 해도 명쾌하게 사업이 진척되기 어려운 구조에 있다. 조정위가 내놓는 조정안은 강제력이 없어 당사자 간 협의가 가장 중요한 영역이기 때문이다. 실제 인천검암 플라시아 복합환승센터 사업은 1차 조정위 당시 조정안이 마련됐지만, 조정에 실패했다. 현재는 2차 조정위에 다시 회부돼 실무위원회에서 논의되고 있다.

조정위 관계자는 "조정위원회가 법상 기구가 아니다보니, 국토부 담당공무원 개인의 열정에 기대는 부분이 많다"며 "지구 단위 계획 변경이나 행정 규칙 등을 바꿔야 하는 부분을 건드리기 힘들다는 한계가 분명하다"고 설명했다.