[06월22일 12:00 인베스트조선 유료서비스 게재]

동국제강이 지난 19일 산업은행과 재무구조 개선 약정을 체결했다. 자구계획안에는 부동산 등 자산매각과 현재 추진하고 있는 유상증자가 포함됐다. 동국제강이 보유하고 있는 자산 중에선 서울 중구 수하동에 있는 사옥 '페럼타워' 매각 여부에 관심이 쏠리고 있다.

장세주 동국제강 회장은 페럼타워를 매각하지 않을 거라 선을 그었지만 1500억원 규모의 유상증자 성공 여부에 따라 매각안이 검토될 수 있는 상황이다. 동국제강이 보유한 자산이 대부분 공장 설비인 점을 감안하면 시장에서 관심을 보여 빠른 시일 안에 현금화가 가능한 자산이 페럼타워로 좁혀지기 때문이다. 그렇다면 동국제강은 페럼타워를 얼마에 매각할 수 있을까.

부동산 투자업계에서는 페럼타워 가격이 4000억원에 이를 것으로 보고 있다. 오는 9월 만기 도래하는 2500억원의 차입금을 상환하고도 남는다. 페럼타워 가격은 근래 중심업무지구(CBD, 을지로ㆍ광화문 일대)에서 이뤄진 최상위급 업무용빌딩 거래 사례로 추정할 수 있다. 올해 상반기 거래를 완료한 청진동 '그랑서울'과 을지로 '파인에비뉴 A동'이 대표적이다.

쌍둥이빌딩인 그랑서울은 국민연금이 코람코자산신탁을 통해 3.3㎡당 2260만원에 매입했다. 연면적이 17만5537㎡로 거래 규모가 1조2000억원에 달했다. 시공사였던 GS건설이 책임임차 조건을 달아 투자 안정성을 높였다. 종각역을 옆에 두고 있어 접근성이 좋다.

파인애비뉴 A동은 아제르바이잔 국부펀드 소파즈(SOFAZ)가 3.3㎡당 2400만원에 매입했다. 수익률 보장 장치가 없음에도 그랑서울보다 3.3㎡당 가격이 100만원 이상 차이가 나 다소 매입가가 높다는 평가가 있었다. 그러나 장기간 안정적인 투자를 원하는 소파즈의 성격과 맞아 떨어져 당시 CBD 일대 최고 거래가격을 기록했다. 파인애비뉴 A동은 입지 요건이 우수해 꾸준히 임차 수요가 있을 것으로 평가된다.

최근 추세를 보여주고 있는 사례는 중구 회현동 '스테이트타워 남산' 거래다. 파인애비뉴 A동과 같이 매도인의 책임임차 조건이 없지만 신용도 높은 기업이 장기계약을 맺었고 공실률이 낮다. 지난 19일 예비입찰에 10여 개의 국내외 부동산 투자업체가 참여했고 최소 매입 가격이 3.3㎡당 2500만원으로 알려졌다. CBD 지역에서 다소 벗어나 있다는 단점이 있다.

페럼타워 역시 CBD 내의 최상위급 업무용빌딩으로 분류된다. 그랑서울과 파인애비뉴 A동과 같이 지하철역을 인근에 두고 있는 데다 크기도 투자자가 선호하는 범위에 있다. 지하 6층~28층 중 20층과 26층이 비어있지만 동국제강 및 계열사가 9개 층을 사용하고 있고 나머지는 바클레이즈ㆍSK텔레콤ㆍ한앤컴퍼니 등으로 채워져 스테이트타워 남산처럼 임차인으로 인한 투자위험이 낮다는 설명이다.

부동산 시장 관계자는 "페럼타워는 교통편ㆍ연면적ㆍ투자안정성ㆍ준공연도 등 최근 성공적으로 거래를 완료했거나 진행 중인 업무용빌딩의 장점을 보유하고 있다"라며 "최상위급 업무용 빌딩에 대한 수요가 공급을 초과해 가격이 상승세에 있다는 점을 반영하면 3.3㎡당 가격이 2400만원 이상이 될 것"이라고 말했다.

페럼타워 연면적 5만5694㎡을 감안하면 건물 가격이 4000억원을 넘어선다.