국내 부동산 금융시장에도 해외처럼 메자닌(mezzanine) 형태의 대출이 필요한 때라는 지적이 나왔다. 부동산 및 건설업계 패러다임 변화에 따라 부동산 금융구조도 재정비할 필요가 있다는 것이다.

한국신용평가(이하 한신평)는 이달 '해외 상업용부동산 금융구조의 특징 및 시사점'이라는 스페셜 리포트를 냈다. 시행사의 자본 투입 부족, 시공사의 보증 축소 등 기존에 국내에서 행해졌던 시행사·시공 사 중심의 부동산 개발 금융은 한계에 다다랐다고 지적했다.

국내 부동산 금융이 시공 후 분양으로 단기 성과에 중점을 뒀지만, 이제는 부동산 시장도 관리·임대·운영까지 고려해 안정적인 성장을 추구하는 방향으로 패러다임이 변화하는 시점이다. 시공사들은 최근 까지 부동산 경기 불황으로 주택사업에서의 현금흐름 악화, 프로젝트파이낸스(PF) 우발채무 현실화 등을 겪었고 관련 위험을 적극적으로 관리하고 있다. 사업주, 시공사, 대주 등이 부담하는 위험 한도와 의사결정권을 명확히하는 구조 도입이 필요하다는 분석이다.

지금까지의 국내 부동산 금융구조에선 선·후순위 대주간 이해상충 문제가 발생할 수 있었다. 무리한 연대보증을 한 시공사가 부담하던 위험의 상당 부분을 후순위 대주가 분담하게 됐다. 때문에 시행사 혹은 시공사 부실에 따라 후순위 대주는 지분(Equity)에 대한 책임에 노출됐지만,  의사결정권은 미미했다. 선순위·후순위 대주는 차주를 시행사로 두고 담보는 같은 사업장에 설정해, 만약 사업장이 부실해지면 선순위 대주의 대출 채권 회수 중심의 사업장 매각 등이 이뤄질 수 밖에 없었다.

한신평은 해외 상업용 부동산 금융구조의 특징으로 ▲비소구(Non-recourse) 조건 ▲메자닌 금융을 활용한 대주간의 담보구분 ▲대주간 합의서 체결을 통한 사전적 이해상충 통제 등을 꼽고 국내 부동산 금융에도 참고할 부분이 있다고 지적했다.

비소구 금융은 차주가 사업장의 담보자산을 포기하게 되면 추가적인 상환의무가 존재하지 않는다. 대주의 상환청구권은 담보에만 한정된다. 따라서 개별 부동산 프로젝트 투자시 부동산의 현금흐름 및 가치를 보다 면밀하게 분석한 투자의사 결정이 이뤄질 수 있다.

특히, 메자닌 금융을 활용하면 사업장 부실에 유연하게 대처할 수 있다. 선순위 대주는 직접적인 부동산 담보권이 생기고, 메자닌 대주에는 지분에 대한 담보권을 부여하는 방식으로 대주간의 담보구분이 이뤄질 수 있다.

유사시에 메자닌 대주가 부동산 개발 프로젝트의 실질 차주 역할을 맡아 개발을 주도할 수 있게 될 수도 있다. 질권행사를 통해 지분을 취득할 수 있다는 점에서 전환상환우선주(RCPS)와도 유사한 특성이 있다.

주주간 합의서처럼 메자닌 금융을 도임하면서 선후순위 대주간 합의서를 체결하는 부분도 참고할 만하다는 설명이다. 부동산 사업장의 채무불이행이 발생하면 선순위 대주의 우선권을 인정하는 대신, 메자닌 대주는 선순위 대출 매입권한 등을 부여할 수 있다. 선순위 대주의 담보권 행사 이전에 메자닌 대주의 투자 포지션을 보호할 수 있는 장치를 두는 것이다.

조병준 한국신용평가 연구원은 "해외 상업용 부동산 금융구조는 부동산 경기 변동을 거치며 선순위 대주, 메자닌 대주, 신용평가사, 법무법인 등 다양한 관계자 간의 의견 대립 속의 균형점을 도출한 결과"라며 "해외 부동산 금융구조를 그대로 도입하기는 어렵지만 국내 부동산 금융의 잠재적인 문제를 파악하고 발전방향을 모색하는 데 도움이 될 것"이라고 말했다.