증권사·자산운용사 등 국내 금융사들의 주된 먹거리였던 해외 상업용 부동산 투자 시장 환경이 급변하고 있다. 환(換) 리스크 때문이다.

달러화 대비 원화 환율은 최근 1130원대까지 상승했다. 작년 10월 이후 9개월 만에 최고치다. 달러 스와프(Swap) 비용은 100~150bp(1bp=0.01%)까지 올랐다. 선순위 프로젝트파이낸싱(PF) 투자자의 목표 금리는 5% 남짓. 현 수준에서는 헤지(Hedge) 비용을 감당하기가 어렵다. 국내 기관투자자들이 가장 선호하는 지역 중 하나였던 미국에 투자하기가 어려워진 상황이다.

일례로 KB증권은 미국 뉴욕 맨하탄에 위치한 사무용 빌딩 투자를 검토하다 최근 중단했다. 선(先)순위 PF 주선 등을 추진했지만, 환 헤지 비용이 커 대주단 구성에 어려움을 겪었다. 작년부터 많은 자원을 투입해 오랜 기간 준비했으나 눈물을 머금고 포기했다는 후문이다.

최근 들어 큰 관심을 받는 베트남 부동산도 기관투자자들이 손대기는 쉽지 않다. 변동성이 큰 현지 통화 동(VND)의 헤지가 어렵다는 전언이다. 관련 법규 미비 등 정책 리스크도 있다. 올 들어 미래에셋대우·한국투자증권 등 초대형 투자은행(IB)들이 베트남 상업용 부동산에 관심을 드러내고 있지만, 아직까지는 PF 대출 외에 유의미한 투자 사례가 없다.

차선책으로 떠오르는 곳은 일본이다. 미국과 반대로 환 스와프 과정에서 일부 이익이 생기고, 현지 금리가 낮아 레버리지 효과도 발생한다. 일본 상업용 부동산의 임대료 수익률은 1~3%에 불과하지만, 환 및 레버리지 효과를 포함하면 총 수익률이 5~7% 수준까지 상승한다. 그러나 정권이 바뀌어 정책 기조가 달라지면 '플러스 알파'(+α) 형태로 유지되던 수익률이 낮아질 수 있어 투자처로서 호불호가 갈린다. 특히 연기금이 썩 선호하지 않아 대주단 구성과 재매각이 어렵다는 평가도 나온다.

결국 남은 곳은 유럽이다. 현재 유로화 대비 원화 환율 수준에서는 100bp 수준의 환 프리미엄이 발생한다는 전언이다. 유럽 중앙은행(ECB)의 금리 인상 예상 시기도 내년 하반기로 점쳐지면서 저(低)금리 기조가 당분간 유지될 예정이다. 독일·프랑스 등 선진국 외에 스웨덴·스페인·핀란드 등이 경기 회복세를 보이는 점도 긍정적이다. 다만 유럽 부동산으로 자산이 편중될 수 있다는 점은 부담이다.

한 투자은행(IB)업계 관계자는 "미국은 스튜디오 등으로 눈을 돌려보고 있으나 환율 등 환경 탓에 투자 결정이 쉽지 않은 것은 사실"이라면서 "국내 상업용 부동산은 여의도발(發) 공실 우려가 있고, 유럽 부동산은 이미 많이 보유해 대체 지역을 발굴하고 있다"고 말했다.