이마트를 향하던 시장의 기대감이 ‘우려’로 돌아섰다. 이마트의 주가가 신세계에서 분할된 후 최저 수준(13만원대)에 머물고 있는 것이 이를 방증한다는 지적이다. 올 들어 외국인의 매도세가 두드러지면서 이마트 주가의 ‘진성 바닥’이 어디인지 확인이 어렵다는 반응도 나온다. 특히 시장에서 이마트의 실적 부진을 회복이 쉽지 않은 ‘구조적인 추세에 의한’ 것으로 판단하면서, 중장기적 관점에서 부동산 등의 소유자산을 활용한 자금 조달 필요성이 대두되고 있다.

지난해까지만 해도 이마트에 대한 평가는 혹평보단 ‘호평’이 더 우세했다. 롯데쇼핑 등의 경쟁사들보다 자금여력 및 재무상태가 좋은 편인 데다, 다양한 시도로 타개책을 모색하고 있다는 점에서 시장의 주목을 끌었다. 하지만 올 들어 국내외 신용평가사들이 이마트를 바라보는 시각을 ‘부정적’으로 달리하면서, 이마트에 대한 우려가 수면 위로 드러난 상황이다.

경기 상황에 따른 영업 환경 악화가 예상보다 가속화되면서 실적 반등 모멘텀을 찾기 더 힘들어졌다는 지적이다. 또 최저가 정책 등 판촉 강화에 따른 원가율 상승이 이마트의 수익성을 더 떨어뜨리고 있어, 영업현금흐름 유입이 감소될 수밖에 없다는 분석이다.

증권업계에선 이마트가 실적 반등을 꾀할 만한 ‘반전 포인트’가 부재하다는 시각에 대체로 동의하고 있다. 온라인 점유율 확대를 위한 프로모션과 새벽배송 등의 출혈경쟁이 본격화되면서, 추가적인 비용 투입이 불가피한 점도 마이너스 요인이다. 이처럼 상황이 열악해지면서 영업활동을 통한 현금창출이 어려워지는 가운데, 보유한 자산을 얼마나 잘 활용하는지가 앞으로 투자자들에게 중요한 퍼포먼스로 받아들여질 것이란 관측이 제기된다.

이마트는 점포 효율화를 위해 노력 중이지만 지난 1분기 기준 주력 사업인 대형마트의 총매출은 역성장을 벗어나지 못했다. 증권업계에선 이마트가 올 2분기에 사상 첫 영업적자를 기록할 가능성도 조심스레 관측되는 분위기다. 그만큼 점포(부동산)의 효율성이 낮아지다 보니, 이를 활용한 자산유동화에 속도를 높일 필요가 있다는 지적이 제기된다.

시장에서 추천하는 이마트의 자산유동화 방안은 ‘리츠’를 활용하는 것이다. 이마트처럼 부동산 매각에 소극적인 기업일 경우 리츠가 더욱 적합하다는 진단이다.

지난 1분기 기준 이마트가 운영 중인 매장(이마트+트레이더스)은 총 155개다. 이 중에서 이마트 매장은 82.7%를, 트레이더스 매장은 87.5%를 소유하고 있는 상황이다. 해외 유통사들이 매장을 직접 보유하는 비중이 50% 내외로 알려진 것을 감안하면 이마트는 ‘자가’의 비중이 매우 높은 수준이다. 국내 경쟁사인 롯데쇼핑(매장 소유비율 50% 안팎)과 비교해도 이마트는 부동산에 묶인 돈이 많은 셈이다.

이런 구조는 부동산 가격이 떨어지거나 매장 매출이 하락할 경우 자금 여력에 부담을 준다. 이마트도 후자의 경우를 겪는 상황이라 소유한 매장을 안고 있기보단 리츠에 매각하는 편이 유리하다는 진단이다.

이마트가 리츠를 계열사로 보유할 경우 별도 재무제표 기준으로는 현금이 증가하고, 부채비율이 낮아지는 효과를 누릴 수 있다.

리츠업계 관계자는 “리츠 지분을 30% 이상 보유할 경우 리츠에 담긴 부동산의 통제력을 유지할 수 있어서, 이마트처럼 직접 매장을 소유하기 원하는 기업에 적합한 자산유동화 방안”이라며 “자산 양도자에게 우선매수 선택권을 부여하면 리츠 운영자산의 만기 시 이마트가 자산을 재매입하는 것도 가능하기 때문에 일반 매각이나 세일앤드리스백(S&LB)보단 부담이 적다”고 설명했다.

이마트의 경우 온라인 통합법인(쓱닷컴)뿐만 아니라 신세계프라퍼티 등의 자회사들이 투자를 계속 해나가야 하는 상황이라, 자산유동화 작업을 통해 자금을 미리 마련해 놓을 필요가 있다는 지적이다.

이마트의 완전자회사인 신세계프라퍼티는 이마트로부터 지원 받은 자금 등을 바탕으로 스타필드 고양, 스타필드 하남 등 각 매장법인 지분을 투자하고 있다. 또한 현재 여러 건의 스타필드 개발을 진행 중이다. 안성점과 청라점은 이미 착공에 들어갔으며 수원점은 2020년 중 착공 예정이다. 이외에도 화성 복합테마파크 개발과 동서울터미널 인수 등의 비용 투입 이슈가 남아 있는 상황이다.

증권업계 관계자는 “이마트가 신세계프라퍼티에 유상증자를 하고, 신세계프라퍼티가 스타필드에 유상증자하는 방식으로 비용이 투입되고 있는 상황”이라며 “주력 사업은 성장 정체를 겪고 있고, 문어발식으로 다각화한 사업들에 꾸준히 자금이 투입돼야 하는 점을 고려하면 이마트가 보유 중인 매장 등을 리츠에 매각하고 해당 매장을 임대하는 방식으로 선제적으로 현금을 확보하는 게 필요해 보인다”고 의견을 제시했다.