정부가 임대주택 공급을 연이어 강조하고 나선 가운데, 이번엔 공모형 리츠와 부동산 펀드를 정책에 참여시킨다고 밝혔다. 앞서 반복된 규제로 각종 임대사업에 대한 수익률이 떨어진 터라 운용사들의 시선은 다소 부정적이다. 세제 완화 등 실효성 있는 유인책이 관건이 될 전망이다.

최근 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 부동산 시장 점검 관계장관회의를 열고 ‘전세대책 후속 실행조치 계획’을 밝혔다. 공모형 리츠·부동산 펀드를 활성화를 통한 임대주택 공급이 핵심 내용으로 담겼다.

운용사들의 반발은 예상보다 강하다. 지난 여름 진행됐던 규제가 이미 한차례 위기를 조성했기 때문이다.

앞서 7월과 8월 정부는 주택을 다량 보유한 개인이 법인을 설립, 편법으로 이득을 취한다는 점을 지적하고 나섰다. 이를 근거로 법인의 임대 등록을 까다롭게 하고 세제혜택을 줄였다. 리츠와 부동산 펀드 역시 법인 형태를 취하기 때문에 대상이 됐다. 당시 리츠와 부동산 펀드가 직접 임대주택을 지어 임대하는 방식은 규제를 피했다.

문제는 지어진 임대주택을 되사 사업을 하는 법인들이 과세의 직격탄을 맞았다는 점이다.

통상 리츠와 부동산 펀드는 편입 자산에서 월세 등으로 발생하는 운용 수익보다 청산 수익(만기 시 자산 매각 차익)이 월등히 높다. 하지만 운용사들이 리츠·펀드를 청산할 때 자산을 사줄 법인들이 사라지게 돼 어려움을 겪을 가능성이 커졌다.

한 리츠 운용사 관계자는 “청산할 때 자산을 넘길 대상이 불분명하니 분양을 하는 방안도 생각해봤는데, 임대주택이라 성패를 장담할 수가 없는 상황”이라며 “통상적으로 알려진 4%라는 임대주택 수익률도 청산 수익이 포함된 것인데, 점차 수치를 맞추기 빠듯해지고 있다”고 전했다.

내년도 종부세법 인상도 운용사들이 골머리를 앓는 요소다. 임대주택 리츠가 '투자하면 손해를 보는' 상품이 될 수 있다. 한국리츠협회에 따르면 8년 투자·920세대의 임대주택 리츠를 가정할 때, 새 종부세율(4%)을 적용하면 연평균 -1.3% 정도의 적자가 나는 것으로 분석됐다. 종부세는 최고 6%까지 적용될 수 있는데, 이 경우 수익률은 더욱 떨어질 것으로 추산된다.

정부는 세제 지원도 검토하겠다는 입장이지만, 현장 자산관리회사(AMC)들은 난색을 표한다. 상승이 예고된 종부세 정책을 모두 무효로 되돌려도 임대 운용으로 벌어들이는 수익률이 현재 2~3%에 불과하기 때문이다. 통상 공모 리츠들이 연 6% 상당의 수익률을 올린단 점에서 투자자의 시선을 끌어모으기 쉽지 않다.

주거비물가지수 역시 고민거리다. 지난해 국토부는 100채 이상 민간 임대주택단지에서 각 지자체별로 이 수치를 적용해 임대료를 인상하도록 했다. ‘임대차 3법’ 입법이 진행되던 지난 7월, 수도권의 주거비물가지수(108~109%)는 지난 2015년 대비 8~9%포인트까지 올라섰다. 이 때문에 최근 일부 AMC들에는 수도권 임대료 인상률이 1%대 초반에서 그치는 사례도 나오고 있다.

한 부동산 투자업계 관계자는 “부동산 대책이 너무 잦고 규제와 일부 혜택이 반복되다 보니 일을 하고 있는데도 헷갈릴 때가 있다”며 “시장을 키우겠다는 의도라면, 처음부터 적용 범위와 대상을 명확히 하고 영향을 따져 혼란을 줄였으면 한다”고 말했다.