건설사와 부동산 관련 자산운용사들이 정부 주도 공공사업에서 사업계획 수립의 난항을 겪고 있다. 주로 임대주택이 중심이 되는 정책에서 발생하는 현상이다. 담당부처인 국토교통부(국토부)에서 장관 교체까지 일어났지만 공급 의사에 변화를 기대하기 힘들단 평가다. 현장 사업자들은 수익성와 정책의 신뢰성 측면에서 우려감을 표하는 분위기다.

최근 정부와 유관부처는 연이은 민간 사업자 참여형 임대주택 공급책을 발표하고 있다. 이달 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 공모형 리츠·부동산 펀드를 통한 임대주택 공급 활성화 계획을 밝혔다. 국토부는 공동 주택 용지 공급제도를 손보며 건설사들의 참여를 유도했고, 현재는 민간임대 사업장 확대를 위한 '제4차 민간제안사업 공모'도 진행중이다.

실상 건설사와 자산운용사들은 일감에 목말라 있던 처지였다. 대형 건설사는 여전히 예기치 못한 코로나 사태의 영향을 받고 있다. 주요 수익원인 해외 수주 비중이 클수록 리스크를 지는 구조가 됐다. 또 다른 수익원인 정비사업은 각종 규제때문에 사업 일정이 대부분 밀렸다. 리츠와 부동산 펀드를 운용하는 자산운용사들은 지난 여름 진행된 법인 부동산 관련 세제 강화책에 타격이 있었다.

상황이 이렇다 보니 정부의 일감 공급이 이들에게 호재가 될 수 있다는 전망이 있었다. 하지만 일선 대형 건설사와 리츠 자산관리회사(AMC), 부동산 운용사들은 “첫 단추부터 잘못됐다”는 반응을 보이고 있다.

가장 주요한 문제는 수익률로 귀결된다. 임대주택 의무 건설비율(10%)이 쟁점이다.

대형 건설사들은 진입의 어려움을 토로한다. 분양가상한제를 줄곧 적용받아온 공공택지에서 의무 건설비율이 두자릿수로 책정됐기 때문이다. 대상에 포함된 2기·3기 신도시들의 사업성에 대해서 의견이 분분한 데다, 10% 후반대 형성된 수도권 재개발·재건축의 의무 건설비율에 대비했을 때 현재의 비율이 너무 높다는 것이 이유다.

한 대형 건설사 관계자는 “입찰 구조도 문제였지만, 정비사업과 비교하면 공공택지의 수익성은 모자라는 부분이 많아 그간 진입이 드물기도 했다”며 “해외 수주 등 다른 부문에서 정체된 매출을 방어한다는 측면에서 의미가 있지만, 임대 건설에서는 표준 건축비 이상의 수익을 기대하긴 힘들 것”이라고 말했다.

'소셜믹스'를 강조한 점도 고민거리다. 국토부는 대책에서 신축아파트의 동과 호수를 랜덤 방식으로 매입해 '자연스러운 공공임대'를 꾸리겠다고 강조했다. 하지만 프리미엄 브랜드 경쟁이 갈수록 격화되고 있는 환경에서, 건설사들은 자칫 브랜드 이미지에 타격이 갈 수 있음을 걱정하고 있다. 지난 10월 국정감사에서는 개포 디에이치아너힐즈(현대건설), 동대문 래미안엘리니티(삼성물산)등이 서울시의 대표적 소실믹스 실패사례로 꼽히며 역풍을 맞은 바 있다.

리츠와 부동산 펀드 운용사들에도 수익률은 피할 수 없는 난제다. 특히 올들어 연이은 사모펀드 사태로 위축된 부동산 펀드에 반사이익을 누린 리츠업계의 우려가 큰 상황이다.

이들은 현재 임대주택 리츠에서 청산이익을 제외하고 통상 연 2~3%의 운용 수익률을 내고 있다. 공모리츠 수익률이 평균 6%에 이르는 점과 비교하면 격차가 크다. 여기에 지난 7월 부동산 대책에서 공식화된 법인 관련 부동산세 강화가 업계의 반발을 샀다. 리츠는 분류상 법인 사업자에 포함된다. 강화된 세율(4%)을 적용받는다면 청산가치를 포함해도 연 1% 이상의 운용 적자를 기록할 전망이다.

나아가 운용업계는 정부와의 '신뢰관계'를 지적한다. 당초 리츠는 국민들과 부동산개발 대한 이익을 공유할 수 있다는 차원에서 역점 정책 과제들의 기조와 부합한다는 평가를 받았다. 하지만 올 한해 지속된 임대사업자 규제·부동산 세제개편 과정에서 리츠는 예외로 인정받지 못했다. 이런 와중 민간 참여를 독려하는 정부 인사의 발언이 나온 것에 대해 진의를 믿을 수 없다는 것이다.

리츠업계 한 관계자는 “규제를 반복하다가, 다시 상반되는 내용을 내놓는 등 사업성 예상을 어렵게 하고 있다”며 “리츠와 국토부는 신뢰관계를 새롭게 강화해야 하는, 일종의 신혼부부 같은 단계라 정부의 세밀함이 필요하다”고 말했다.