금리가 인상되면서 리츠(REITs‧부동산투자회사) 자산관리회사(AMC)들의 고민이 깊어지고 있다. 자금 조달 비용이 올라갈수록 주주에게 돌아가는 배당 자원은 줄어들 수 밖에 없어서다. 

게다가 지난해 상업용 부동산 가격 급등으로 캡레이트(Cap rate‧ 자본환원율)가 대폭 하락한 상황이다. 이에 상장 리츠의 경우 자산편입을 위해 유상증자가 증가할 수 있다는 관측이다. 

25일 전국은행연합회에 따르면 신규취급액기준 지난 1월 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 금리는 1.64로 높은 수준을 유지하고 있다. 1년 전(0.86)에 비해 두 배 가까이 치솟은 것이다. 코픽스가 증가했다는 것은 은행이 대출상품을 내주기 위한 재원을 확보하는데 필요한 이자가 상승했다는 뜻이다. 즉, 조달비용이 전보다 비싸졌다는 의미다. 

상업용 부동산을 담보로 대출을 내주는 경우에도 금리가 올랐다. 각 사례마다 다르게 적용되기는 하지만 연면적 10000평 기준, 5000~20000평의 오피스 빌딩의 경우 3% 후반대에서 4% 수준의 금리가 적용되고 있는 것으로 추정된다. 작년 초만 하더라도 신규 매입하는 프라임 오피스 빌딩의 대출금리는 2.9~3.0%로 파악됐다. 1년 사이 약 100bp(bp=0.01%) 가까이 오른 셈이다.   

통상 대출을 활용해 자금을 조달하는 리츠 AMC들의 한숨이 깊어지고 있는 배경이다. 성장 동력인 자산 편입에 노란불이 켜지면서다. 리츠는 보통 LTV(주택담보대출비율)를 활용한 대출이나 유상증자를 통해 마련한 자금으로 꾸준한 우량 자산 편입에 나선다. 그렇게 늘어난 임대료 수입은 다시 배당과 투자 재원으로 쓰여 선순환 구조를 이룬다.

그러나 금리가 오르며 이자 비용이 기대 수익률을 뛰어넘는 상황이란 설명이다. 지난해 상업용 부동산 가격이 급등하며 부동산 투자 기대 수익률 개념인 캡레이트는 프라임 오피스 기준 3% 초반에서 2% 후반까지 하락한 것으로 알려진다. 지난해 불안한 시장 상황 속에서 안전자산으로 수요가 몰린 탓이다. 

한 리츠 담당 연구원은 "대락 3~4000억원 규모의 프라임 오피스의 경우 최근 대출 금리가 3.5% 정도로 작년보다 약 1% 가까이 올랐다"라며 "요새 들어서는 임대료 소득으로 들어오는 자금 모두를 대출 이자로 내야하는 판"이라고 분위기를 전했다.

이에 자산 편입을 앞둔 상장 리츠의 경우 대출보다 유상증자를 활용할 가능성이 점쳐진다. 지난해 상장한 리츠 중 한 곳은 유상증자를 검토하고 있다고 알려진다. 

리츠 AMC 투자 운용역은 "그동안 부동산 가격이 너무 높아져서 캡레이트 자체가 큰폭으로 하락했는데 금리 인상 속도가 빨라 역전 하고 있는 것"이라며 "조달 자금 100%를 에쿼티로 하는게 오히려 수익률이 좋은 그런 상황이다"라고 말했다.

다만 금융 비용이 임대료 상승으로 이어지며 리츠 대형화 추세는 계속될 것이란 분석이다. 하락장에 안정적인 배당을 보장하는 리츠로 투심이 쏠릴 가능성도 높다는 평가다.