송영길 더불어민주당 서울시장 후보가 부동산 공약으로 ‘서울코인’ 발행을 내걸며 ‘부동산 조각투자’에 대한 관심이 모아지고 있다. 금융당국의 뮤직카우 증권성을 인정하는 유권해석과 함께 ‘조각투자’ 가이드라인을 발표하며 ‘조각투자’ 사업의 불확실성이 다소 걷혔다는 분위기에 따른 것으로 보인다. 

부동산 임대수익을 넘어 개발수익까지 ‘조각투자’의 영역이 확장되며 ‘조각투자’의 다음 키워드는 ‘부동산’이 될 것이라는 해석도 나온다. 다만, 조각투자 시장의 자본시장법 위반 소지가 여전히 남아있어 조각투자의 '리걸 이슈'는 지속될 전망이다. 

벤처투자업계에 따르면 최근 섣불리 ‘조각투자’ 사업을 시작하지 않고 뮤직카우의 유예기간(6개월)까지 관망하는 분위기가 우세한 가운데, 아예 ‘증권성’을 인정하고 비즈니스를 꾸려가려고 하는 곳도 적지 않다. 부동산이 대표적이다. 금융당국의 ‘조각투자’ 증권성을 인정한 유권해석이 오히려 사업의 불확실성을 다소 거둬냈다는 분석이다. 

부동산 시장 전문의 한 변호사는 "부동산 사업 특성상 자금이 가장 많이 필요한데 브릿지론 등 기존의 부동산 대출은 높은 이율을 내야 한다"며 "’조각투자’는 개인으로부터 투자자금을 받고 이자도 지급할 필요가 없어 마진이 조금 줄더라도 나쁘지 않아 관심을 갖는 기업이 많다"고 말했다. 

부동산 조각투자에 대한 관심은 정치권으로도 옮겨갔다. 최근 송영길 더불어민주당 서울시장 후보는 부동산 공약으로 ‘서울코인’ 발행을 내걸었다. 서울 강남의 구룡마을 부지를 개발하기 위한 자금으로 시민들로부터 9조원을 조달하고, 개발 이익(27조원)의 절반(13조5000억원)을 투자한 시민들에게 배분하는 식으로 보다 세부적인 계획도 밝혔다.

그러나 부동산 개발에 대한 ‘조각투자’가 현실화하기는 어렵다는 지적이다. 대규모 자금이 필요한만큼, 일반인들의 투자처로 활용되기는 역부족이라는 지적이다. 

부동산 업계 관계자는 “부동산 개발에 대한 토큰을 발행한다는 건데, 기본적으로 자본시장법 위반의 소지가 있다”며 “설사 실현되더라도 막대한 자금이 드는 부동산 개발 사업의 특성상, 천억 단위를 굴리는 기관투자자에 비해 개인투자자의 자금력이 크게 떨어져 자금을 모으기 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

일반 투자자 입장에서도 부동산 개발투자에 참여할 유인도 적다는 분석이다. 부동산 개발사업은높은 수익성을 기대할 수 있지만 그만큼 위험성이 높기 때문에, 같은 자금이면 법인 명의로 적게는 70%에서 많게는 90%까지 대출받고 부동산을 매입해 임대료를 받는 편이 더 안전하다는 설명이다. 

이 부동산 업계 관계자는 “지방권의 경우 1억원만 갖고 법인 명의로 대출받아 상가를 매입할 수 있는데 굳이 리스크가 높은 부동산 개발사업에 개인이 투자할 니즈가 높지 않다”고 말했다. 

부동산개발에 대한 조각투자가 사실상 지역주택조합(지주택)과 별반 다를 바 없는 구조라는 비판도 나온다. 특수목적법인(SPC)을 세워 자금을 모으고 토지를 사서 사업을 시작하는데, 돈을 내고 지분을 받거나 토지를 내고 지분을 받아 가냐의 차이에 불과하다는 설명이다. 

부동산 전문의 한 변호사는 “부동산 개발에 대한 조각투자도 가능할지 모르겠지만, 기관투자자를 중심으로 오피스 상권을 매입하며 투자에 성공한 트랙 레코드가 있어야 가능할 것”이라며 “당장 대규모 주택 사업에 대한 부동산 개발 조각투자는 어려울 것”이라고 말했다. 

부동산 전문의 한 변호사는 “부동산 개발에 대한 조각투자도 가능할지 모르겠지만, 기관투자자를 중심으로 오피스 상권을 매입하며 투자에 성공한 트랙 레코드가 있어야 가능할 것”이라며 “당장 대규모 주택 사업에 대한 부동산 개발 조각투자는 어려울 것”이라고 말했다.