국토교통부가 미래에셋운용의 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 인수작업에 제동을 걸었다. IFC 인수를 위한 리츠(REITs·부동산투자회사) 설립 계획안에 보완을 요구하면서다. 

국토부는 리츠에 랜드마크 건물을 편입하는 것이 시장 활성화에 도움이 될 것으로 내다봤지만 자금 모집의 불확실성이 크다고 판단하면서 인가를 보류한 것으로 파악된다.

24일 투자업계(IB)에 따르면 국토교통부는 미래에셋자산운용이 제출한 리츠 설립 계획안을 보완하라고 지시했다. 지난 6월 미래에셋자산운용이 IFC 인수를 위해 '미래에셋세이지리츠' 영업 인가를 신청한 지 두 달만이다. 미래에셋자산운용은 IFC 인수 작업에 차질이 생기면서 리츠 대안 구조를 고심 중이다.

당초 국토부 내부에선 IFC와 같은 랜드마크 자산이 리츠에 편입되면 리츠 시장 활성화에도 도움이 될 것으로 봤다. 이에 미래에셋세이지리츠 설립에도 우호적인 분위기였던 것으로 알려진다.

문제는 자금조달 계획안에서 대출 비중이 일반적 수준을 넘어섰다는 점이다. 미래에셋자산운용 측이 자금 조달 방안을 여럿 제시했지만, 통상 LTV 수준인 60~70%를 훨씬 상회했다는 설명이다. 이에 국토부는 금리가 가파르게 오르는 상황에서 많은 자금을 대출로 조달하면 투자자가 피해 볼 수 있다고 미래에셋자산운용 측에 입장을 전달했다.

미래에셋자산운용은 총인수자금 4조1000억원 중 2조원을 에쿼티로 조달한다는 계획이었는데 에쿼티 투자자들에게 메자닌 성격의 후순위 대출도 함께 권유하면서 LTV 비중이 치솟은 것으로 분석된다.

물론 법적으로 불가능한 건 아니다. 부동산투자회사법에 따르면 리츠는 자본금의 10배까지 차입이 가능하다. 다만, 개발형 리츠가 개발 사업을 하기 위해 대출로 자금을 조달할 경우를 상정한 것이라는 풀이다. 이번에 미래에셋자산운용이 사모리츠로 영업 인가 신청을 냈다는 점을 감안하면, 자금조달의 안정성 측면에서 대출 비중이 높은 게 바람직하지 않다는 평가가 나온다.

게다가, 자금 조달의 불확실성도 높다고 판단한 것으로 파악된다. 투자자 모집 현황에 대한 증빙 자료가 미흡했기 때문이다. 통상 리츠 AMC가 사모리츠 영업 인가를 신청할 때는 투자자들로부터 최소한 투자의향서(LOI)를 받은 상황에서 자금 모집 계획을 국토부 등에 보고한다.

반면, 미래에셋자산운용의 미래에셋세이지리츠 설립 계획안에는 투자자 모집 현황을 파악할 만한 자료가 없었던 것으로 알려진다. 미래에셋자산운용은 자금 모집이 일정 수준 이상 완료됐다고 하면서도 여러 기관과 접촉하고 있다는 점만을 피력했다는 설명이다. 리츠 영업 인가 조건 중에는 자금 계획이 핵심 요소 중 하나다.

리츠를 통한 IFC 인수에 차질이 생길 가능성이 커지면서 미래에셋자산운용은 대안을 고민하고 있는 상황이다. 관련 업계에선 리츠 외에 부동산 펀드를 활용해 IFC를 인수하는 방안도 거론된다. 다만 주요 공제회 등 국내 기관이 개점휴업에 들어가면서 여전히 투자자 모집에 난항을 겪을 것이라는 관측이 많다.

미래에셋자산운용 측은 "현재 리츠 대안 구조를 준비 중이며 국내외 투자자들과 지속적으로 자금 모집 중인데 상당한 진전이 있는 상황이다"며 "향후 딜을 잘 마무리 할 수 있도록 노력하겠다"고 밝혔다.