KB자산운용의 첫번째 리츠(REITs)인 KB스타리츠(KB스탁위탁관리부동산회사)가 오는 10월 유가증권시장에 상장한다. 인플레이션으로 인해 시장금리가 오르고 있는 상황에서는 리츠가 그리 인기를 끌지 못한다는 점에서 시장의 반응에 관심이 쏠린다.

일단 KB운용은 임대료 수익 구조를 물가와 연동해 인플레이션을 헷지(위험방지)하고, 그룹의 신용도를 활용한 고정금리 대출을 통해 차별화를 꾀하겠다는 입장이다.

이현승 KB자산운용 대표는 30일 열린 IPO 간담회에서 “KB금융그룹의 모든 역량을 동원해 상장하는 KB스타리츠는 편입 자산의 가격 경쟁력, 물가상승률에 연동한 임대료 상승 등 인플레이션 및 금리상승기 대응, 고정금리 대출을 통한 자금조달력 등 3가지 측면에서 장점을 갖고 있다”고 말했다.

KB스타리츠는 프라임 오피스를 기초자산으로 한 리츠로 벨기에 노스갤럭시타워와 영국 삼성유럽HQ를 보유하고 있다. 각각 벨기에 물가지수, 영국의 소매 물가지수 연 누적 상승분을 반영한 임대료 인상으로, 금리 인상에 따른 이자 비용 상승 부담 완화가 가능하다. 

벨기에 노스갤럭시타워는 벨기에 재무부가 99.65% 임대하고 있고, 준공 당시 벨기에 재무부 맞춤형 데이터센터를 설계 완료했다. 향후 임차인인 벨기에 재무부가 자기자본 약 680억 원을 투입하여 추가 리모델링 할 계획이다. 현재 잔여 임차 기간은 9.3년이다. 

영국 삼성유럽HQ는 삼성전자가 20년간 100% 단독 임차 중인 곳이다. 본 ‘삼성유럽HQ’의 펀드만기일은 24년 12월까지이며, 잔여 임차 기간은 17.4년이다. 

임현규 KB자산운용 본부장은 “삼성유럽HQ건물을 매입한 배경을 두고 KB증권의 미매각 건을 매입한 것 아니냐는 이야기가 있었지만 사실이 아니다”라며 “인플레이션을 헷지한 임대차 계약도 있고 펀드 만기가 2년 반 정도 남아 상장 후 매각 차익을 생각하고 사게 된 것”이라고 말했다. 

KB스타리츠의 연 환산 예상 배당수익률은 7.76%(현 8월 30일 기준 추정치) 수준이다. 회계결산기가 3월, 6월, 9월 12월에 몰려있는 타 리츠와 달리, 1월과 7월 반기배당으로 지정했다. 

임 본부장은 “은퇴소득자는 리츠로부터 매월 배당을 받아 현금재원으로 활용하고 싶지만, 대부분 리츠의 결산기가 편중돼 있어 매월 정기적인 현금흐름을 갖고 싶어도 갖지 못한다”며 “배당락 기점으로 리츠 결산기에 리츠 주가들도 한번에 떨어지는데, 결산기를 차별화함으로써 타 리츠에 비해서 같이 맞물려서 주가가 떨어지는 점을 피할 수 있을 것으로 보인다”고 말했다. 

또, 프리IPO에서 기관투자 수요가 부진해 공모가를 할인했다는 사실에 대해서도 부인했다. 임 본부장은 “프리IPO 당시, 2배수가 넘는 수요를 확인했고 투자자 물량을 조정하는 절차를 거치기도 했다”며 “리츠는 상장 후 시세차익을 보는 점이 미미해 프리IPO가 성장주와 달리 매력적인 투자처가 아니라는 특성을 감안해달라”고 말했다.

KB자산운용은 오피스에 국한하지 않고 물류센터, 리테일 등 다양한 자산에 투자해 10년 내 자산규모 10조원으로 성장하는 것이 목표라고 밝혔다. 특히 KB스타리츠는 다양한 자산 유형을 포트폴리오로 구성하는 ‘멀티에셋’ 전략으로 투자 섹터에 따른 별도의 상장 리츠를 만들지 않고 KB스타리츠에 다양한 자산을 한꺼번에 담는 전략으로 성장해 나갈 방침이다.

상장 후에는 리츠의 글로벌 벤치마크 지수(FTSE EPRA NAREIT Developed Asia) 편입을 추진하고 매년 보유 자산에 대한 감정평가를 실시, 이사회 내 투자심의위원회 구성 등을 통해 주가 관리에 힘쓸 계획이다. 

한편, KB스타리츠는 내달 6~7일 수요예측을 거쳐 15~16일 청약을 진행한 후 10월 초 유가증권시장에 상장할 예정이다. 총 발행 주식 수는 3070만 주로 이번 공모를 통해 1535억 원을 조달한다. 대표 주관회사는 KB증권이다.