상업용 부동산 시장의 자금난의 가중되며 금융권이 긴장하고 있는 가운데 기관투자자들 사이에선 오히려 이를 기회로 활용하려는 움직임이 감지되고 있다. 사모 대출형 펀드(Private Debt Fund·PDF)를 활용해 급전이 필요한 우량 부동산 자산을 발굴하고 높은 이자를 매겨 수익을 얻겠다는 전략이다.

7일 투자은행(IB)업계에 따르면 건설근로자공제회는 국내 부동산 대출형 블라인드 펀드 위탁운용사를 찾고 있다. 건설근로자공제회는 공고를 통해 국내 부동산 선순위 중심의 대출형 투자를 집행할 것이라고 밝혔다. 총2000억원 이내의 자금을 출자할 예정이다. 총회연금재단도 대체투자 위탁운용사 선정 공고에 부동산 PDF 운용사를 포함했다.

기관투자자의 부동산 대출형 펀드 비중이 늘어나고 있다. 금리가 올라가며 대출형 펀드의 기대수익률이 높아진 영향이다. 사모 대출형 펀드는 변동금리를 적용해 투자를 집행하는 경우가 많아 금리상승기에 수익률을 높일 수 있다. 노란우산공제회 역시 대체자산은 대출 투자를 중점적으로 검토하는 것으로 알려진다.

사모대출펀드는 부동산 자산을 담보로 투자금을 대출해주는 사모펀드를 말한다. 지분투자보다는 기대수익률이 낮지만 부동산 담보를 통해 손실 위험을 줄이는 구조다. 최근에는 금리 인상 여파로 고수익을 기대할 수 있게 됐다. 작년 초만 해도 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 선순위 금리는 5% 수준이었으나 최근엔 9~13% 선까지 올랐다는 설명이다.

물론 부동산PF 시장의 부실 가능성을 우려해 기관투자자들이 부동산 투자를 보수적으로 접근하고 있지만 선별적으로 투자해도 우량자산을 발굴할 좋은 기회라는 목소리가 나온다.

한 대형 부동산 운용사 임원은 "최근 부동산PF 금리 인상으로 부동산 대출펀드 기대수익률이 높아지면서 기관들도 관심이 부쩍 늘었다. 부동산PF 시장이 불안정한 상황인 건 맞지만 증권사, 은행 등이 자금줄을 조이면서 급전이 필요한 곳 중 좋은 투자처를 가릴 수 있는 상황이다"라고 말했다

삼성SRA자산운용, 이지스자산운용 등 국내 운용사도 부동산 대출형 펀드를 속속 설정하고 있다. 작년 삼성SRA자산운용은 2개의 대출형 펀드에 1조원의 자금을 모집한 것으로 전해진다. 이지스자산운용은 2200억원 규모의 이지스부동산론 일반사모 1호를 운용 중에 있다.

한국은행이 기준금리를 인상할 것으로 예상되면서 부동산 대출형 펀드에 대한 관심은 이어질 전망이다. 이지스자산운용은 이지스부동산론 일반사모1호가 소진시점에 맞춰 부동산 대출에 대한 2호 펀드 결성을 검토하는 것으로 알려진다. 글로벌 사모펀드 운용사인 PAG와 안젤로고든 등도 홍콩 오피스를 중심으로 부동산 크레딧 투자를 검토 중인 것이다.