인마크자산운용이 프랑스 라데팡스에 위치한 투어유럽빌딩 대출 만기 연장과 관련해 대주단과 협상 중이다. 해당 자산을 담고 있는 펀드 출자자들과 추가 출자도 이야기 중인데, 시간을 벌어 자산이 정상화될때까지 기다리려는 계획으로 해석된다. 다만, 기존 출자자들이 추가 출자를 꺼리면서 외부 출자자까지 구해야하는 상황이라 자산 구제가 녹록지 않을 것으로 예상된다. 

14일 부동산업계에 따르면 인마크자산운용은 INMARK프랑스전문투자형 사모부동산투자신탁제18호에 담고 있는 프랑스 오피스 빌딩, 투어유럽빌딩의 대출 만기 연장에 힘쓰고 있다. 투어유럽빌딩은 한국투자증권이 지난 2019년 딜소싱한 건으로 2000억원 규모의 자금을 현지 대출로 조달했다. 투어유럽빌딩의 대출 만기는 내년 초에 돌아오는 것으로 알려진다. 

자산가격이 정상화될때까지 시간을 벌겠다는 포석이다. 현재 투어유럽빌딩은 자산가치 하락이 상당해 캐시트랩(Cash Trap)이 발동된 것으로 알려진다. 

캐시트랩은 빌딩 가격이 떨어져 LTV(자산가치 대비 대출 비율) 비율이 일정 수준이하로 떨어지게 되면 선순위 채권자들이 배당(임대료)을 일시적으로 유보할 수 있는 권한을 갖게 되는 것을 말한다. 이 경우, 지분(에쿼티) 출자자들이 대출 일부를 상환해 LTV 비율을 떨어뜨려야 한다. 

자산가치가 추가로 하락하면 대주단이 EOD(기한이익상실)를 선언할 수 있다. 선순위 채권단인 대주단이 투자금 회수를 위해 토지, 건물 등을 경매나 공매로 넘기는 것이다. 이 과정에서 팔린 가격이 매입가를 크게 하회하면 후순위 출자자로 들어가있는 국내 투자자들이 대거 손실을 볼 수 있다. 

현지 대출 2000억원을 제외하고 실제로 국내 기관투자자들이 에쿼티로 투입한 자금은 1700억원이다. 현재 한국투자증권(560억원), 군인공제회(300억원), 건설근로자공제회(300억원), 우리은행(200억원)등이 주요 투자자로 알려진다. 

이에 펀드 출자자들은 외부투자자를 구해 캐시트랩을 해소하겠다는 심산이다. 당초 기존 출자자들이 자금을 추가로 투입해 캐시트랩을 해소하려고 했으나 한국투자증권 등 3분의2 이상의 출자자들이 참여하지 않으면서 외부 출자자를 구해야하는 상황으로 확인된다. 

다만, 현지 대출 만기가 얼마남지 않은 만큼 대주단과 연장 협상을 우선 진행한 뒤, 외부출자자 모색에 나설 것이란 설명이다. 해당 딜에 정통한 한 관계자는 "현재 현지 대주단과 대출 만기를 두고 협상 중이다. 대출 만기가 연장되면 외부출자자를 모색하는 등 자산 정상화를 위해 대처가 순차적으로 이뤄질 것"이라고 말했다. 

인마크운용과 현지 대주단 사이에서 막판 눈치싸움이 치열할 전망이다. 현지 대주단 측에선 공실률 급증·자산가치 폭락으로 매물들이 대거 쏟아져나오자 EOD 선언을 부담스러워하는 분위기로 전해진다. EOD 사유가 충족되더라도 대출 연장 협상을 이어갈 가능성이 거론된다. 반면 국내 LP들은 부동산 시장 회복 시점이 예상하기 어려운 가운데 추가 출자가 부담스러운 기류가 관찰된다.