신세계리츠(가칭)가 출범 준비에 열을 올리고 있다. 지난해 말 신세계리츠를 위한 자산관리회사(AMC) 본인가를 받았고 조직을 정비 중이다. AMC가 본격적으로 신세계리츠에 담을 자산을 검토할 것으로 예상되는데 그룹 야심작인 스타필드 등이 후보로 거론된다. 다만 신세계그룹이 온전한 소유권을 보유 하지 않아 자산 매각 등의 권한은 결여된 것 아니냐는 지적이 나온다. 

지난 달, 신세계그룹의 리츠 자산관리회사(AMC)인 신세계프라퍼티인베스트먼트는 국토교통부로부터 설립 본인가를 받았다. 지난해 10월 예비인가를 획득한 지 2개월 만이다. 초대 대표 이사는 신세계프라퍼티에서 SF(Structred Financing, 구조화금융)를 담당하는 이정근 상무가 선임됐다. 향후 상장을 위해 신세계그룹의 부동산 자산을 검토하고 편입할 예정이다. 

신세계그룹이 국내에 손 꼽히는 부동산 재벌인만큼 어떤 알짜배기가 담길지 업계 관심사다. 신세계그룹은 이마트와 트레이더스 매장을 비롯해 스타필드, 조선호텔 등 다양한 자산을 보유하고 있다. 다만, 신세계프타퍼티가 이마트의 주요 개발 사업을 도맡고 있어 자금소요가 크기 때문에 신세계프라퍼티가 보유 중인 자산이 우선 검토 대상일 것이란 예상이 나온다. 

신세계프라퍼티는 알토란 같은 부동산 자산을 여럿 보유 중이다. 스타필드, 동서울터미널 현대화 프로젝트, 화성테마파크 등 정용진 신세계그룹 부회장의 야심작인 오프라인 사업 개발을 주도하고 있다. 준공이 완료돼 유동화할 수 있는 자산으로는 스타필드 고양, 스타필드 수원, 스타필드 안성, 스타필드 하남 등이 있다. 그룹 자산은 아니지만 트로피 자산인 역삼 센터필드도 보유 중이다. 

가장 큰 관심사는 신세계리츠가 스타필드를 편입할 지 여부다. 스타필드는 별마당 도서관 등 특화공간을 중심으로 2030 등 젊은 세대의 주목을 받고 있는 복합쇼핑몰이다. 스타필드를 담으면 향후 자산가치 상승에 대해 투자자들로부터 긍정적인 이미지를 심어줄 수 있고 경쟁사인 롯데리츠와 차별화될 수 있을 것이란 설명이다. 

다만, 신세계프라퍼티가 대부분의 자산을 '온전히' 보유하고 있지 않아 리츠도 지분 위주의 반쪽짜리일 수 있다는 관측이 나온다. 부동산 자산에 대한 소유권을 갖지 못해, 자산의 처분 등 결정을 할 수 없다면 투자자로서도 미덥지 못할 수 있다.

예컨대 신세계프라퍼티는 대부분 스타필드 지분의 절반을 들고 있다. 개발 비용이 상당해 외부 투자자를 유치해 진행한 겨우가 다수가. 스타필드 고양은 국민연금, 스타필드 수원은 KT&G, 스타필드 안성은 터브먼, 스타필드 하남은 터브먼, 블랙스톤 등을 투자자로 초청했다. 스타필드 하남, 스타필드 안성 등은 과반의 지분율을 소유하고 있음에도 합작투자계약서에 만장일치 규정이 존재해 온전한 경영권을 행사하지 못한다. 신세계리츠로 지분이 넘어가도 자산 처분 등의 결정을 하려면 외부투자자와 반드시 협의를 거쳐야 하기 때문에 어떤 사항이냐에 따라 난관을 겪을 수도 있다. 

역삼 센터필드도 마찬가지다. 펀드에 단일 투자자로 들어가 지분율이 97%에 이른다고 하지만, 해당 펀드가 보유한 역삼 센터필드 지분율은 49%로 알려진다. 업계선 해당 오피스의 기업가치가 조단위로 오른만큼 가치는 확실하지만, 간접 투자라는 지적은 면하기 어렵다는 목소리가 나온다. 신세계프라퍼티 측은 "역삼 센터필드 매각에 대해 논의한 바 없다"는 입장이다. 

대부분의 리츠는 신규 자산을 편입할 때 되도록 과반이 넘는 지분을 매입하려고 한다. 부동산 임대 및 매각 등을 통해 수익을 얻는 만큼 자산관리 주도권을 보유하는 게 무엇보다 중요하다는 설명이다. 앞선 상장 리츠들은 재간접 투자 등 자산의 소유권을 온전히 가져오지 못한 거래를 했을 경우, 투자자들로부터 비판의 목소리를 듣기도 했다. 

이에 신세계리츠 출범 전부터 우려의 목소리가 나오고 있다. 한 투자업계 관계자는 "신세계리츠가 지분 위주의 포트폴리오 구성 가능성이 거론되고 있는데, 상장 리츠 투자자에게 있어 좋은 소식은 아니다"라고 말했다. 

이에 대해 신세계프라퍼티 측은 "지금은 회사 설립에 집중하고 있어 어떤 자산이 편입될 지 결정된 바 없다"라고 말했다.