미래에셋증권이 대출채권을 판매한 미국 TSX브로드웨이 조성 사업 투자자들이 투자금 회수 방안을 고민하고 있는 것으로 파악됐다. 당초 예상과 달리 임차인 구하기가 어려워 대출 주선사인 골드만삭스가 회수 방안을 수립 중이다.

뉴욕 타임스스퀘어에 위치한 랜드마크 건물조차 투자금 회수에 애를 먹는 분위기에 투자업계의 긴장감이 지속되고 있다는 평가다. 

16일 금융권에 따르면 지난 2019년 조성됐던 TSX브로드웨이 투자 펀드(한화 Debt Strategy 전문투자형 사모부동산 투자신탁 17호)의 만기가 오는 7월 도래한다. TSX브로드웨이는 뉴욕 타임스스퀘어 핵심 지역에 위치한, 오래된 호텔을 리테일, 호텔, 전광판 등 복합 상업시설로 재건축하는 사업이다. 연면적 약 2만평에 지하 2층~지상 46층 규모의 대형 건물로 지어졌다. 

미래에셋증권이 선순위 대출 채권을 국내에 들여와 화제를 모았다. 준공 전에 빌려주는 건축 융자로 금리가 높지만, 프로젝트에서 대출이 차지하는 비율(LTV)이 50% 미만이라는 점이 특징이었다. 대출 금리는 연 7% 이상이었다. 선순위지만 비교적 고수익 투자처였다.

국내 판매 금액은 3000억원 수준으로 확인된다. 미국 투자은행(IB) 골드만삭스가 11억3000만달러(약1조3000억원) 선순위대출(건축융자)의 주선을 맡았고, 이 중 일부를 미래에셋증권이 경쟁을 거쳐 들여왔다. TSX브로드웨이 총 사업비는 에쿼티와 대출을 합쳐 25억달러(약 2조8000억원)다. 

한화생명, DB손해보험 등 굵직한 보험사들이 대거 투자했다. 일부 금융지주와 미래에셋증권도 익스포저를 갖고 있는 것으로 파악된다. 한화자산운용과 신한자산운용이 관련 펀드를 조성해 운용 중이다. 

다만, 계획과 달리 TSX브로드웨이 투자금 회수가 녹록지 않은 상황으로 치달으며 국내 투자자들의 고민이 커지고 있다. 한화 Debt Strategy 전문투자형 사모부동산 투자신탁 17호의 경우 투자기한이 5년 6개월로, 오는 7월이면 만기가 도래한다. 

문제는 공실 증가 등 부동산 업황 악화의 여파를 피할 수 없다는 점이다. 

TSX브로드웨이 준공은 완료했지만, 소매업체를 유치해 리테일 사업을 키우려고 했던 1~10층 임대차가 난항을 겪고 있다. 유서 깊은 극장을 그대로 보존해 랜드마크 건물로 만들어야 했던 점이 발목을 잡은 것으로 분석된다.

TSX브로드웨이는 1913년 지어진 유서 깊은 극장, 팰리스 시어터를 그대로 유지해 들어올려야 하는 고난도 개발 사업이었다. 극장이 있다 보니 엔터테인먼트 업체 등 시너지를 낼 수 있는 임차인을 유치하는 계획을 짰다. 넓은 공간을 통임차해야 효용이 나오는 구조로 지은 것인데, 임차인을 구하기 쉽지 않다는 지적이다. 

한 투자업계 관계자는 "해외 상업용 부동산 부실 여파로 TSX브로드웨이 선순위 대출에 투자했던 국내 기관투자자들도 펀드 만기 연장을 고민하고 있다"라며 "뉴욕 타임스스퀘어에 위치해 입지는 좋지만, 부동산 업황이 안 좋아 임차인 구하는 데 고전 중이다"라고 말했다.

이에 대출 주선사인 골드만삭스 주도로 대출금 회수 방안 계획이 준비 중이다. 작년 하반기 미국 현지 감정평가사의 평가를 받았고 TSX브로드웨이 자산가치가 선순위 대출금보다 높게 나온 것으로 전해진다. 국내 투자자들의 손실 가능성은 크지 않다는 의미다. 

한 금융권 관계자는 "골드만삭스가 선순위 채권자들의 투자금 회수를 위한 방안 마련에 나선 상태다. 후순위 대주가 대출 만기 연장 등 재구조화 조건을 제시해서 관련 내용도 검토 중이다"라고 말했다.