한국 부동산 시장이 회복기에 접어든 것으로 보이지만, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 냉기는 여전하다. 정부는 각 금융기관들이 결성한 펀드를 통해 부실채권(NPL) 매각을 유도하는 동시에 기존 사업장에 신규자금 투입을 유도하고 있지만 국내 기관들은 여전히 보수적인 움직임을 나타내고 있다.

국내 기관들이 머뭇거리는 사이 외국인 투자자들은 한국 부동산 시장을 눈여겨보고 있다. 글로벌 사모펀드(PEF) 운용사들은 물론 부동산 전문 운용사, 사모대출펀드(PDF)를 보유한 운용사들까지 조(兆) 단위 자금을 싸들고 대기하는 외국인들이 상당수 포착된다.

이미 한국 부동산 시장에서 활발하게 활약하고 있는 콜버그크래비스로버츠(KKR)를 비롯해 아폴로(Apollo Global Management Inc), 퍼시픽얼라이언스그룹(PAG),아레스(ARES)매니지먼트, 거캐피탈 (Gaw Capital) 등 다소 생소한 글로벌 운용사들도 줄줄이 대기중이다.

외국인 투자자들이 한국 부동산 시장에 투자하는 방식은 다양하다. 프라임급 오피스를 직접 인수해 시세차익을 노리거나, PF사업장에 에쿼티를 투자해 개발이익을 공유하는 방식 등이 대표적이다. 외국인들에게 우호적인 원-달러 환율은, 추후 자산 가치가 크게 상승하지 않아도 수익을 낼 수 있는 환경을 조성하고 있기 때문에 당분간 외국인투자자들의 한국 부동산 시장 주목도가 유지할 것이란 전망이 나온다.

최근 돈맥경화가 나타나는 지점은 바로 대출 부분이다. PF대출은 금융기관이 PF사업장에 자금을 빌려주고, 시행사 또는 시공사가 보증을 통해 이자를 담보하는 방식이다. 선순위, 후순위 등 자금을 보전받는 방식에 따라 금리차는 존재한다.

국내 기관들은 지난해부터 사실상 PF대출을 거의 취급하지 않았고 여전히 보수적이다. 최근엔 과거에 투자했던 국내 기관투자자들도 최근 들어 회수에 나서는 움직임이 나타난다.

국내 한 대형 건설사는 국내 금융기관 후순위 대출 자금을 갚기 위해 리파이낸싱(차환) 투자자를 모집하고 있다. 해당 사업장은 시공사가 보증하기 때문에 리스크가 크지 않다고 투자자들은 판단하지만 사실상 국내 기관투자자를 모으는데 애를 먹고 있다. 기존 대출을 보유한 국내 기관 역시 한국에선 상당히 공격적인 금융사로 정평이 나 있지만 대출 금리는 약 10~12% 수준으로 알려졌다.

관심을 보이는 곳은 역시 외국계 운용사이다. 그러나 외국계 운용사가 요구하는 기대수익률은 최소 15% 수준, 일부 기관은 협상을 통해 그나마 14%대까지 눈높이를 낮췄으나 이마저도 성사 여부는 지켜봐야 한다는 평가다.

부동산업계 한 관계자는 “한국 부동산 시장에 투자하고 싶어하는 외국인 투자자들의 기대수익률은 최소 15% 수준, 대부분 20%에 육박한다”면서 “조건만 맞으면 투자하겠단 대기자금이 넘쳐나는데 요구하는 수익률이 국내 차주 및 기관들과 괴리가 너무 커 모집이 쉽지 않다”고 말했다.

실제로 부동산 부문에 투자하는 외국계 투자자들의 기대수익률은 비교적 높은 편이다. 운용사들 또한 기관투자가로부터 최소 10% 이상의 조달비용을 감수하기 때문에 최소 15~20%의 수익률을 목표로 투자에 나서는 경우가 많다. 주식, 채권, 대체투자 등을 가리지 않고 수익을 추구하는 글로벌 헤지펀드들은 미국과 일본 등 주식시장이 활황세를 띄면서 주식 부문에서 높은 수익을 기대하기 때문에 리스크가 더 큰 대체투자 부문에는 이보다 높은 수익률을 요구받고 있다.

아직까진 외국인 투자자들이 눈에 띄게 부동산 대출 투자 움직임을 나타내고 있진 않지만, 한국을 주타깃으로하는 대형 기관투자가들의 자금은 몰리고 있다.

홍콩을 기반으로 한 외국계 운용사는 최근 중동국가의 연기금으로부터 4000억원가량의 투자금을 확보했다. 해당 운용사는 한국 부동산 시장을 대상으로 삼아 사모대출(PDF) 형태로 투자를 계획 중이다. 국내 최대 기관투자가 역시 포트폴리오 다변화를 위해 해당 펀드에 1000억원 이상의 출자를 검토중인 것으로 전해진다.

PF시장의 온전한 정상화를 위해선 지분투자, 메자닌, 대출 등 다양한 형태의 자금이 톱니바퀴처럼 맞물려야 한다. 아직은 PF 정상화를 논하기 이른 시기임에는 분명하고, 국내 기관들이 보수적인 투자 기조를 유지하고 있는 상황을 탓하기도 어렵다. 이르면 올 하반기 전세계적으로 금리 인하가 시작하면 PF 시장을 바라보는 국내 기관과 외국계 투자자의 수익률 괴리감은 더욱 벌어질 것이란 전망도 나온다.