코크렙티피위탁관리부동산투자회사(코크렙티피리츠)가 사립학교교직원연금공단(사학연금) 사옥인 'TP타워' 관련 대출 만기를 앞두고 공모 회사채 시장에 첫발을 내딛는다. 은행과 보험사 등 차입에 의존해 온 기존 조달 구조에서 벗어나, 공모채를 통해 차환과 조달 다변화를 동시에 노린다는 전략이다.

31일 업계에 따르면 코크렙티피리츠(A+)는 2년물과 3년물로 총 1500억원 규모의 공모 회사채 발행 계획을 세웠다. 기관투자자 대상 수요예측 결과에 따라 최대 2500억원까지 증액 한도도 열어뒀다. 주관사는 한국투자증권, 삼성증권, 신한투자증권이며, 발행 시점은 2026년 3월로 예정돼 있다.

조달한 자금은 전액 차입금 상환에 사용할 예정이다. 코크렙티피리츠의 차입금 내역을 살펴보면 국민은행(600억원), 농협은행(500억원), 신한은행(300억원), 농협생명(600억원), 교보생명(600억원) 등 총 2600억원이다. 상환 대상 차입금의 만기는 모두 2026년 3월 28일이다. 2년물과 3년물 회사채로 차환할 경우 일시상환 중심의 차입 구조를 분산할 수 있다.

금융비용 절감도 가능하다. 은행권 차입금은 기준금리에 연동된 변동금리 구조로 이자율이 3.83~4.08% 수준이며, 보험사 차입금도 연 4.85%의 고정금리가 적용돼 있다. 코크렙티피리츠의 신용등급은 A+로 30일 종가 기준 동일 등급 회사채 금리는 2년물 3.590%, 3년물 3.859% 수준이다. 기존 4%대 차입금을 공모채로 대체할 경우 연간 이자 비용을 수십억 원가량 절감할 수 있을 것이라는 설명이다.

기초 자산의 안정성도 투자 포인트로 꼽힌다. 코크렙티피리츠가 보유한 TP타워는 서울 여의도 업무지구(YBD)에 위치한 연면적 약 4만3000평 규모의 대형 오피스 빌딩이다. 2025년 6월 말 기준 공실률은 0.84%로 매우 낮은 수준이며, 주요 임차인과의 장기 임대차 계약을 통해 현금흐름 안정성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 주관사들 역시 이러한 임대 구조와 입지를 기관투자자들에게 적극적으로 강조한다는 계획이다.

다만 자산 구조상 한계도 존재한다. TP타워는 토지를 제외한 건물 및 지상권만을 보유하고 있어 토지와 건물을 함께 보유한 일반적인 리츠에 비해 자산 매각이나 담보 제공 측면에서는 상대적으로 제약이 있다는 평가도 나온다.

채권시장 관계자는 "우량 오피스 자산을 기초로 안정적인 임대 수익을 확보하고 있다는 점에서 투자자에게 설득력이 충분하다고 본다"며 "은행권이 중장기 대출에 보수적이라 공모채 트랙레코드를 쌓아 조달 기반을 넓히는 것"이라고 말했다.

코크렙티피리츠의 지분 구조는 사학연금이 95.17%, 코람코자산신탁이 4.83%다. 기존 사학연금 서울회관 건물 재건축을 위해 설립된 리츠로, 연기금이 자사 회관을 리츠 방식으로 재건축한 국내 첫 사례다.